認知症が進む前に。親の家は本人の意思がないと売れない

物忘れ外来の待合室で、順番を待ちながらスマートフォンで「認知症 実家 売れない」と検索したことはないでしょうか。

診察室で医師から「軽度認知障害（MCI）の疑いがあります」と告げられた帰り道、頭の中で真っ先に浮かぶのは病状のことよりも「あの家、どうなるんだろう」という不安だったりします。

母は施設に入る話を進めているのに、実家の名義や通帳、実印のありかを聞いても、本人の答えがだんだん曖昧になってきた。

不動産会社に相談しようとしたら、「ご本人様の意思確認ができないと、契約はできません」と言われて、そこで足が止まってしまった。

そんな経験をした方は、決して少なくありません。

この記事では、「認知症になったら実家はもう売れない」という単純な話ではなく、意思能力の有無は程度によって変わるグラデーションであり、今のうちに何を確認し、何を準備できるのかという実務的な整理をお伝えします。

結論：認知症＝即売却不可ではなく、確認すべきは「本人の意思能力」の程度です

親の家は、認知症と診断された瞬間に自動的に売れなくなるわけではありません。

売れるかどうかを分けるのは、診断名そのものではなく、契約の内容を理解し判断できる「意思能力」が、契約する時点で本人にあるかどうかです。

法律行為をした時に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効になると民法に明記されています（参照元: 法務省「意思能力制度の明文化」（民法の一部を改正する法律に関する説明資料）、2026年7月7日確認）。

つまり、意思能力が残っている段階であれば、本人による売却や、任意後見・家族信託などの準備を進められる可能性があります。

一方で、意思能力が失われた後は、成年後見制度を使わないと家は動かせません。

今すぐ「売る」と決める必要はありませんが、「今、本人の意思能力がどの程度残っているか」を確認することは、先延ばしにできない論点です。

なぜ「認知症になったら終わり」ではないのか

多くの方が「認知症＝判断能力ゼロ」というイメージを持ってしまいます。

ですが、実際の認知症は軽度から重度まで幅があり、意思能力も一律に失われるわけではありません。

意思能力とは、自分の行為の結果を判断できるだけの精神的な能力のことで、契約ごとの内容によって求められる判断力の水準も変わってくるとされています（参照元: 法務省「意思能力制度の明文化」（民法の一部を改正する法律に関する説明資料）、2026年7月7日確認）。

不動産の売買契約のように内容や影響が大きい契約では、より高いレベルの理解力が必要だと考えられています。

そのため、「認知症の診断を受けた＝もう何もできない」と早合点して、確認や準備そのものをあきらめてしまうのは早すぎます。

逆に、「まだ普通に会話できているから大丈夫」と考えて、準備を先送りにし続けるのもリスクがあります。

意思能力は今日から明日で急に失われるものではありませんが、確実に、そして時に急速に変化していくものだからです。

まず確認したい3つのこと

この記事で最初に整理していただきたいのは、次の3つです。

1つめは、本人が今、契約の意味をどの程度理解できる状態かです。

診断名や要介護度だけで自動的に決まるものではなく、実際に会話や意思疎通がどの程度できるかを見ておく必要があります。

2つめは、名義・実印・通帳・権利証など、家に関わる重要書類が今どこにあり、誰が把握しているかです。

本人しか知らない場所に保管されたままだと、意思能力の有無にかかわらず、その後の手続きが大きく遅れます。

3つめは、家族の中で任意後見や家族信託について話し合ったことがあるかどうかです。

一度も話していない場合と、選択肢として知っている場合とでは、実際に判断が必要になったときの動きやすさがまったく違います。

この3つは、今すぐ答えが出なくても構いません。

「わからない」「まだ話していない」という状態を把握すること自体が、次に進むための材料になります。

成年後見制度を使う場合の流れと制約

本人の意思能力がすでに失われている場合、実家を売るための主な方法は成年後見制度です。

成年後見制度には、判断能力が低下した後に家庭裁判所が後見人等を選ぶ「法定後見制度」と、判断能力があるうちに本人が将来の後見人をあらかじめ選んでおく「任意後見制度」の2種類があります（参照元: 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」（Q1～Q2 成年後見制度について）、2026年7月7日確認）。

法定後見制度は、本人の判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型に分かれています（参照元: 法務省「成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」（Q3～Q15 法定後見制度について）、2026年7月7日確認）。

認知症で意思能力を失った親の実家を売る場合、多くは「後見」の類型が使われます。

後見人が選ばれた後も、実家をすぐに売却できるわけではありません。

成年被後見人の居住用の建物やその敷地を売却・賃貸・担保設定などで処分する場合、後見人は家庭裁判所の許可を得なければならないと民法に定められています（参照元: 民法第859条の3（e-Gov法令検索）、2026年7月7日確認）。

この許可は処分の効力にかかわるもので、許可を得ずに売却した場合、その契約自体が無効になります。

家庭裁判所は、本人の生活状況や将来の住まいの見通しなどを踏まえて、処分の必要性を判断します（参照元: 裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」、2026年7月7日確認）。

この居住用不動産処分許可の申立てにかかる手数料は、収入印紙800円分です（参照元: 裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」、2026年7月7日確認）。

このほかに、後見開始の申立てそのものにかかる収入印紙・切手代や、医師による鑑定費用、専門職が後見人に選ばれた場合の継続的な報酬なども発生します（参照元: 厚生労働省「成年後見はやわかり」（法定後見制度とは：手続の流れ、費用）、2026年7月7日確認）。

手続き全体にかかる期間は家庭裁判所や個別の事情によって異なりますが、申立てから後見人選任、居住用不動産処分許可まで進むには、相応の準備期間がかかることを見込んでおく必要があります。

成年後見関係事件の申立件数は、令和6年の1年間で41,841件にのぼり、前年より約2.2%増えています（参照元: 最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況－令和6年1月～12月－」、2026年7月7日確認）。

制度自体は決して特別なものではなく、毎年多くの家庭が利用している一般的な仕組みだということがうかがえます。

後見人への報酬は、継続的にかかることを見込んでおく

親族以外の第三者、たとえば弁護士や司法書士が後見人に選ばれた場合、本人の財産の中から後見人への報酬を支払うことになります。

東京家庭裁判所が示している報酬額のめやすでは、通常の後見事務にあたる基本報酬は月額2万円が目安とされ、管理財産額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は月額3万円から4万円、5,000万円を超える場合は月額5万円から6万円が目安とされています（参照元: 東京家庭裁判所「成年後見人等の報酬額のめやす」、2026年7月7日確認）。

この報酬は、居住用不動産の処分許可を得て実家を売却した後も、後見が続く限り毎月発生し続けます。

「一度手続きをすれば終わり」ではなく、本人の判断能力が回復しない限り継続する費用だという点は、家族として見込んでおきたいところです。

※ 報酬額はあくまで東京家庭裁判所が示す目安であり、実際の金額は個別の事情や担当の家庭裁判所の判断によって変わります。

家族信託という選択肢と、そこにある注意点

本人の意思能力がまだ残っている段階であれば、家族信託（民事信託）という選択肢も検討されます。

家族信託は、親が元気なうちに、実家などの財産の管理・処分を家族の誰かに託しておく仕組みです。

成年後見制度と異なり、家庭裁判所の許可を都度得る必要がなく、あらかじめ決めておいた条件の範囲で、受託者となった家族が売却などの手続きを進められる点が特徴です。

ただし、家族信託は法務省や裁判所が運営する公的な後見制度とは異なり、当事者間の契約によって設計される民事上の仕組みです。

契約の内容や税務上の扱い、登記の方法は個別の事情によって大きく変わるため、公的な制度のように一律の説明ができません。

また、家族信託を組成できるのは、本人にまだ契約内容を理解できるだけの意思能力がある間に限られます。

意思能力が失われた後に家族信託を新しく契約することはできません。

「認知症が進んでから家族信託を検討する」というのは、順番として成立しない場合が多いということです。

家族信託を選ぶかどうか、どのような内容にするかは、司法書士や弁護士など専門家への確認が欠かせません。

どちらが向いているかは、本人の状態や家族の状況によって変わります。

大切なのは、どちらの制度も「万能の解決策」ではなく、それぞれに向き不向きと手続きの負担があるという前提で比べることです。

任意後見制度なら、判断能力があるうちに契約しておける

成年後見制度には、判断能力が低下した後に使う「法定後見」のほかに、判断能力があるうちに契約しておく「任意後見」という制度もあります。

任意後見制度は、本人がひとりで決められるうちに、将来もし判断能力が低下した場合に備えて、自ら選んだ人にしてほしいことをあらかじめ契約で決めておく仕組みです（参照元: 厚生労働省「成年後見はやわかり」（任意後見制度とは：手続の流れ、費用）、2026年7月7日確認）。

手続きの流れは、大きく2段階に分かれます。

判断能力があるうちに、任意後見人になってもらう人と契約内容を決め、公証役場で公正証書によって任意後見契約を結びます。

その後、実際に判断能力が低下してきた段階で、家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立て、選任されると任意後見人の職務が始まります。

契約時にかかる費用としては、公証役場での公正証書作成手数料が1契約につき1万3,000円、公正証書の枚数が一定枚数を超える場合の加算、本人が入院などで公証役場に行けない場合の出張費用などがあります（参照元: 厚生労働省「成年後見はやわかり」（任意後見制度とは：手続の流れ、費用）、2026年7月7日確認）。

ここで重要なのは、任意後見契約を結べるのは、本人が契約の内容を理解できる意思能力を持っている間に限られるということです。

「もう少し進んでから考えよう」と先送りしているうちに、契約そのものができなくなってしまう可能性があります。

親がまだ日常の会話や書類のやり取りができる段階であれば、任意後見や家族信託は、検討の土台に乗る選択肢だといえます。

今すぐ決めなくていいこと

ここまで読んで、確認すべきことの多さに気が重くなったかもしれません。

ですが、今すぐ結論を出さなくていいこともはっきりさせておきます。

• 実家を売るかどうか
• 成年後見制度と家族信託のどちらを選ぶか
• 施設の費用をどこから工面するか
• きょうだい全員の合意を今日中に取り付けること
• 不動産会社や司法書士に正式に依頼すること

今すぐ必要なのは、結論ではなく、本人の意思能力の状態と、家に関わる情報を把握しておくことです。

把握さえできていれば、実際に判断が必要になったときに、選べる道の幅がまったく変わってきます。

家族に共有したい3つのこと

この記事の内容を家族に伝えるときは、次の3点があれば十分です。

1つめは、認知症の診断を受けても、実家がその瞬間に売れなくなるわけではないということです。

2つめは、意思能力が残っているうちであれば、任意後見や家族信託という準備の選択肢があるということです。

3つめは、意思能力が失われた後は、成年後見制度を使うことになり、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可という追加の手続きが必要になるということです。

この3点を共有しておくと、家族の誰かが焦って動いたり、逆に「まだ大丈夫」と先送りしすぎたりすることを防ぎやすくなります。

一都三県に住む子世代だからこそ気づきにくいこと

東京・神奈川・埼玉に住みながら、松戸・東葛エリアの親の家に月に一度帰る、という距離感の方は少なくありません。

電話やビデオ通話では、本人の受け答えがしっかりしているように感じられることもよくあります。

ところが実際に帰省し、通帳の記帳や書類の整理を一緒にしてみると、思っていたより判断に時間がかかっていたり、同じ話を繰り返していたりすることに気づく場合があります。

施設入居の相談を進めるタイミングと、こうした変化に気づくタイミングが重なることも珍しくありません。

電話越しの「元気そうだった」という安心感と、実際に書類を前にしたときの判断力は、別のものとして見ておく必要があります。

親が施設に入った後の家をどう考えるかについては、親が施設に入ったあと、実家はいつから考えるべきかで詳しく整理しています。

片付け前・相続前・家族未相談でも相談できます

「まだ認知症と正式に診断されたわけではないのに、相談していいのか」と感じる方は多いです。

物忘れが増えてきた段階でも、大丈夫です。

まだ家族の中で話し合っていない段階でも、大丈夫です。

片付けや名義変更が済んでいない段階でも、大丈夫です。

親の家これから相談室は、売却を前提にした窓口ではありません。

今の状態でどこまで進められるか、何を先に確認しておくべきかを一緒に整理するところから始められます。

相続が発生する前の段階で確認しておきたいことは、相続前に親の家のことで確認しておきたいことにまとめています。

名義が家族の複数人にまたがっている場合は、共有名義の実家を売る前に確認したいこともあわせて参考になります。

相談前チェックリスト

相談の前に、わかる範囲で構わないので、次の項目を確認しておくと話が早く進みます。

• 本人が日常の会話や書類の内容を、どの程度理解できているか
• 実印・通帳・権利証・登記簿の保管場所を、家族の誰かが把握しているか
• 家の名義が誰になっているか、相続が発生していないか
• 任意後見や家族信託について、家族で話したことがあるか
• 施設入居や費用の見通しが、どの程度立っているか

「わからない」がほとんどでも問題ありません。

わからないことをはっきりさせるだけでも、次に進むための前進になります。

まとめ：意思能力があるうちに、確認できることを確認する

認知症になったら実家がすぐに売れなくなる、というのは正確な理解ではありません。

売却の可否を分けるのは診断名ではなく、契約時点で本人に意思能力が残っているかどうかです。

意思能力が残っている段階なら、任意後見や家族信託といった準備を進められる可能性があります。

意思能力が失われた後は、成年後見制度を使うことになり、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可という手続きが加わります。

どちらの道を選ぶにしても、今すぐ結論を出す必要はありません。

必要なのは、本人の状態と、家に関わる情報を、今のうちに把握しておくことです。

意思確認ができるうちに、整理できることを整理する。

それだけで、実際に判断が必要になったときの選べる道の幅が変わります。

松戸・東葛エリアの親の家については、親の家これから相談室（松戸・東葛）で、30秒で今の状況を整理できます。