共有名義の実家を売る前に確認したいこと

「そろそろ、あの家どうしようか」。

そんな話が兄弟のあいだで出たとき、ふと思い出すことがあります。

数年前、相続のときに「とりあえず二人の名義で持っておこう」と決めたまま、家の名義が共有のままになっている――。

いざ売る話になって、自分ひとりの判断では動かせないと気づき、そこで止まってしまう。

共有名義の実家は、誰かが悪いわけでも、話し合いを避けてきたわけでもないのに、売るという一歩の手前で足踏みしやすい持ち方です。

この記事は、その足踏みを「誰を説得するか」ではなく「誰が・何を・どこまで決められるか」を先に整理することで、ほどいていくための記事です。

売ると決めていなくて大丈夫です。共有名義の家がいまどういう状態にあるのかを、一度ことばにしてみるところから始めましょう。

結論：共有名義の家は「全員でないと売れない」。だから先に持分と同意の範囲を整理する

先に結論をお伝えします。

共有名義の不動産は、売却（処分）に共有者全員の同意が必要です。だからこそ、いきなり全員の合意を取りに行くのではなく、「誰が・どの割合で持っているか」「どこまでが全員一致で、どこからが過半数で動かせるか」を先に一枚に整理するのが、いちばん近道になります。

共有名義をひとことで言うと、1台の車を複数人で持っているような状態です。

売るには全員のサインが要りますが、ふだんの運転（管理）や、ちょっとした手入れは、相談しながら動かせる余地があります。

この「売るには全員、管理は過半数」という線引きは、民法という法律で決まっています。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることができず、共有物の管理に関する事項は持分価格の過半数で決める、という考え方です（参照元: e-Gov法令検索「民法」第251条・第252条、2026年6月20日確認）。

つまり、共有名義の家で止まっているのは、あなたの決断力の問題ではなく、もともと「全員でないと売れない」しくみだからです。

このしくみを前提に、まず材料を並べることから始めれば、話し合いはぐっと進めやすくなります。

なぜ共有名義の実家は「売る話」で止まりやすいのか

共有名義の家が止まりやすいのには、いくつかの理由が重なっています。

ひとつは、共有にした当時と、いまの気持ちがずれていることです。

相続のときは「いったん平等に」「あとでゆっくり決めよう」と共有にしたのに、数年たつと、売りたい人・もう少し置いておきたい人・関わりたくない人に、自然と分かれていきます。

もうひとつは、共有者どうしが離れて暮らしていることです。

実家は千葉にあるのに、共有者は東京・神奈川・埼玉にそれぞれ住んでいる、というように物理的に集まれず、話すきっかけそのものが作りにくくなります。

さらに、「全員の同意が要る」と知ってはいても、それを誰がどう取りまとめるのかが決まっていないことも、足踏みの原因になります。

背景として、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最多になっており、相続をきっかけに使われないまま持ち続けられている家は少なくありません（参照元: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」、2026年6月20日確認）。

共有名義のまま止まっている実家は、その「使われないまま」の入口になりやすい持ち方でもあります。

だからこそ、止まっている理由を「人」ではなく「しくみ」として見ておくことが、最初の一歩になります。

まず確認したい3つのこと

共有名義の実家で最初に確認したいのは、次の3つです。

どれも、共有者を説得する前に、自分の手元でそろえられる材料です。

① 誰が、どの割合で持っているか（持分）

共有名義では、それぞれが「持分」という割合で家を持っています。

「兄弟二人で2分の1ずつ」「親が2分の1、子が4分の1ずつ」というように、人数と割合は登記で確認できます。

正確な持分は、法務局の登記事項証明書（1通600円、オンライン請求は手数料が下がります）で確認するのが確実です（参照元: 法務省「登記手数料について」、2026年6月20日確認）。

記憶や口約束ではなく、いまの登記がどうなっているかを一度見ておくと、話の土台が固まります。

② どこまでが全員一致で、どこからが過半数か（同意の範囲）

共有名義では、やりたいことによって必要な同意の重さが変わります。

家を売る・取り壊すといった「処分・変更」は共有者全員の同意が必要で、貸す・修繕するといった「管理」は持分価格の過半数で決められる、というのが基本的な線引きです（参照元: e-Gov法令検索「民法」第251条・第252条、2026年6月20日確認）。

この線引きを知っておくと、「売る」だけがゴールではなく、「全員がそろうまで管理でしのぐ」といった中間の選択肢も見えてきます。

③ 共有者の連絡先・所在・温度感

3つ目は、共有者それぞれと連絡が取れるか、いまどんな気持ちかです。

売りたい・置いておきたい・どちらでもよい、という温度感は人によって違います。

また、相続を重ねるうちに共有者が増え、なかには連絡先がわからない人が混ざっていることもあります。

連絡が取れない共有者がいる場合は対応が変わるため、「全員と話せる状態かどうか」を早めに確認しておくと安心です。

共有名義でできること・できないこと（早見表）

共有名義は「何もできない」わけではありません。

同意の重さによって、ひとりで動かせること・過半数で動かせること・全員でないと動かせないことが分かれています。

出典: 同意の区分は e-Gov法令検索「民法」第251条・第252条・第256条（2026年6月20日確認）にもとづく一般的な整理です。

個別のケースでどの同意が必要になるかは状況によって変わるため、判断に迷う場面では司法書士や弁護士など専門家への確認が必要です。

今すぐ決めなくていいこと

共有名義というだけで、いますぐ大きな決断を迫られるわけではありません。

次のようなことは、今日この場で決めなくて大丈夫です。

全員の最終同意を、いきなり取りに行かなくてかまいません。まずは温度感を知るところからで十分です。

自分の持分を急いで売る必要もありません。持分だけの売却は買い手が限られ、価格も下がりやすいため、慌てて動く前に全体を見たほうが選択肢が残ります。

共有物分割請求のような、裁判所を使う強い手段を最初から考える必要もありません。話し合いの余地があるうちは、まず材料をそろえる段階です。

誰が中心になって進めるか、という役割分担も、今すぐ決め切らなくて大丈夫です。

いま必要なのは、決めることではなく、決めるための材料を並べることです。

売る・貸す・管理・保留を、共有名義で並べて考える

共有名義の実家でも、選択肢は「売る」だけではありません。

売る・貸す・管理・保留の4つを、共有ならではの条件とあわせて並べてみると、いまの自分たちに合う入口が見えてきます。

大切なのは、4つのどれかにすぐ決めることではなく、いまどれが現実的かを共有者で見える形にすることです。

共有のまま話が動かないときの選択肢

話し合いだけでは進まないとき、共有名義には法律上の選択肢も用意されています。

いずれも「最後の手段」に近いものですが、知っておくと、いま自分たちがどの段階にいるかが分かります。

自分の持分だけを売る

共有者の同意がなくても、自分の持分だけは手放すことができます。

ただし、家全体ではなく持分の買い手は限られ、価格も低くなりやすい点には注意が必要です。

「自分だけ先に抜ける」方法ではありますが、家全体の価値を活かすには全員での売却のほうが有利になりやすい、と理解しておくとよいでしょう。

共有物分割請求という方法

共有者の間でどうしてもまとまらないときは、共有関係の解消を求める「共有物分割請求」という方法があります。

話し合いでまとまらない場合は裁判所に分割を求めることができ、裁判所は、現物で分ける方法、一人が取得して他の人にお金を支払う方法、競売して代金を分ける方法などから判断します（参照元: e-Gov法令検索「民法」第258条、2026年6月20日確認）。

ただし、裁判所を使う手続きは時間も労力もかかります。具体的に検討する場合は弁護士など専門家への相談が必要です。

共有者が見つからない・連絡が取れないとき

相続を重ねた家では、共有者の一部が所在不明になっていることがあります。

こうしたケースに対応するため、2023年4月1日施行の改正民法で、所在等が不明な共有者がいる場合に、裁判所の決定を得てその持分を取得したり、不明な共有者の持分も含めて第三者へ譲渡したりできる制度が整えられました（参照元: 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」、2026年6月20日確認）。

なお、相続によって共有になった不動産でこの制度を使う場合、相続開始から10年を経過していることなどの条件があります。

制度を実際に使えるかどうかは個別の事情によるため、法務局や専門家への確認が必要です。

税金・登記で見落としがちな、共有ならではのポイント

共有名義の実家を売る前には、税金と登記の面でも、共有ならではの注意点があります。

まず登記です。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料の対象になり得ます（参照元: 東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」、2026年6月20日確認）。

義務化の前に相続した分も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限とされています。

共有名義で売却を進めるには、その前提として登記が正しく整っていることが欠かせません。

次に税金です。一定の要件を満たす相続した空き家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります（参照元: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年6月20日確認）。

この特例は、昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家屋などが対象で、売却の期限は2027年12月31日までとされています。

共有で相続した場合、二人で共有していれば、それぞれが最大3,000万円まで控除を受けられる扱いです。

ただし、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、相続した相続人の数が3人以上のときは、一人あたり2,000万円までに下がります。

税金の適用可否や金額は条件が細かく、共有者ごとに状況も違うため、最終的な判断は税理士など専門家への確認が必要です。

地域の事情：一都三県に散らばる共有者

共有名義の実家でとくに動きづらいのが、共有者が一都三県に散らばって暮らしているケースです。

松戸をはじめとする東葛エリアの実家を、東京・神奈川・埼玉に住む兄弟で共有している、という形は珍しくありません。

行けなくはない距離だからこそ、「次に集まったときに話そう」が続き、年単位で先送りになりがちです。

こうした場合は、全員が一度に集まることを前提にせず、登記事項証明書や同意の範囲をまとめた一枚の資料を共有しておくと、離れていても話を前に進めやすくなります。

地域の事情をふまえた相談先を探している方は、松戸・東葛の親の家相談についてもあわせてご覧ください。

家族に共有したい3点（このページの要約）

共有者と話す前に、次の3点だけ共有しておくと、話し合いがかみ合いやすくなります。

1点目は、名義の事実です。誰が・どの割合で持っているかを、登記事項証明書で確認した内容で共有します。

2点目は、同意の範囲です。売るには全員、貸す・管理は過半数、という線引きを共有者全員で確認しておきます。

3点目は、次にそろえる材料です。連絡が取れる共有者・取れない共有者の整理や、必要な書類など、次の一歩を分担します。

相談前のチェックリスト

相談や話し合いの前に、次の項目を手元で確認しておくと、その後がスムーズです。

• 登記事項証明書などで、共有者と持分割合を確認した
• 共有者それぞれと連絡が取れる状態か、整理した
• 連絡が取りにくい共有者がいないか確認した
• 自分が「売る・貸す・管理・保留」のどれを考えているか言葉にした
• 他の共有者の温度感を、わかる範囲でメモした
• 固定資産税や管理費を、いま誰が負担しているか確認した
• 相続登記が済んでいるか、まだかを確認した

すべて埋まっていなくて大丈夫です。「ここがまだわからない」と分かること自体が、立派な前進です。

この状態でも相談できます

次のような状態でも、相談から始められます。

共有者にまだ売る話を切り出していなくても、自分の頭の中を整理する段階で相談できます。

片付けが終わっていなくても、相続登記が途中でも、まず確認すべきことから整理できます。

共有者の一部と連絡が取りにくくても、いまできる範囲から進め方を相談できます。

実家が遠方にあっても、売るかどうかを決めていなくても大丈夫です。

共有名義の進め方で迷っている方は、兄弟で実家の話が進まないとき、最初にそろえる情報や、相続登記が終わっていない親の家は、売却相談できるのかもあわせて読むと、次の一歩を考えやすくなります。

相続前の段階から確認しておきたい方は、相続前に親の家のことで確認しておきたいことも参考になります。

まとめ

共有名義の実家は、「全員でないと売れない」というしくみのうえに成り立っています。

だからこそ、止まっているのは誰かのせいではなく、最初に材料を並べていないだけ、ということが少なくありません。

まずは、誰が・どの割合で持っているか（持分）、どこまでが全員一致でどこからが過半数か（同意の範囲）、共有者それぞれの連絡と温度感の3つを確認するところから始めてみてください。

売る・貸す・管理・保留を並べて見て、いまの自分たちに合う入口を探していけば大丈夫です。

税金や登記、共有物分割といった個別の判断は、税理士・司法書士・弁護士など専門家への確認が必要になりますが、その前段の「状況整理」は、今日からひとりでも始められます。

今すぐ売る必要はありません

全員の足並みをそろえる前に、まず名義と同意の範囲を一枚に整理しておく。

それだけで、共有名義の実家の話し合いは、ぐっと進めやすくなります。

今すぐ売る必要はありません。まずは30秒で、親の家の状況を整理してみませんか。

片付け前、相続前、家族未相談でも大丈夫です。

あわせて、親の家の相談ガイド一覧もご覧いただけます。