古い家は解体してから売るべきか、そのまま相談すべきか

外壁のひびや、色あせて反り返った雨戸を見ていると、「こんなに古い家、解体しないと売れないだろう」という考えが先に立ちます。

解体業者に見積もりを頼もうとした手が、ふと止まる。

本当に壊してからのほうがいいのか、それとも壊さずに相談したほうがいいのか、判断する材料がそろっていないことに気づくからです。

古い家を前にした多くの方が、ここで迷います。

この記事では、解体の手順そのものではなく、「解体は一度きりで後戻りできない選択だからこそ、壊す前に建物が建ったまま相談したほうが、選べる道が残る」という考え方を整理します。

読み終えると、次の3つがわかります。

• 解体してから売ることが、いつも有利とは限らない理由
• 壊す前に確認しておきたい、建物・土地・税金の3つの論点
• 古い家のまま、どこまで相談を進められるのか

この記事の結論

古い家は「解体してから売る」と決める前に、建物が建ったままの状態で一度相談したほうが、選べる道が広がります。

解体は、やり直しがききません。

更地にした瞬間、「古家付き土地として売る」「必要な部分だけ直して貸す」「建物を使いたい買主に売る」といった選択肢は、まとめて消えます。

一方で、建物を残したまま相談すれば、その家にまだ使い道があるのか、それとも解体が妥当なのかを、費用と売却の見込みの両面から比べられます。

今すぐ解体を決める必要はありません。

まずは、壊す前にしか確認できないことから整理していきましょう。

なぜ「古いから解体」で考えが止まりやすいのか

古い家を前にすると、「古い→価値がない→壊すしかない」という順番で考えが進みがちです。

ただ、この思い込みには、いくつかの理由が重なっています。

見た目の古さと、資産としての価値は別物

外観が傷んでいても、その下にある土地そのものの価値は残っていることがほとんどです。

建物が古い場合でも、土地に値段がつき、買主が自分の都合で建て替えるという前提で「古家付き土地」として売れるケースは少なくありません。

つまり、壊すかどうかは「家が古いから」ではなく、「その土地と建物の条件から見て、どの売り方がいちばん手取りが残るか」で決まります。

「更地のほうが売りやすい」は一面の真実

不動産の情報を調べると、「更地のほうが買い手がつきやすい」という説明をよく見かけます。

これは一面では正しいのですが、すべての土地に当てはまるわけではありません。

解体費を売主が先に負担した結果、その分だけ手取りが減ることもあれば、後で触れる「再建築できない土地」では、更地にすると逆に売りにくくなることもあるからです。

古い家の判断は、全国的にも先送りされやすい

総務省統計局の調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最高でした（参照元: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」、2026年6月13日確認）。

古い家の出口を決めきれず、そのままになっている家が、これだけの数あるということです。

解体を急いで後悔しないためにも、壊す前の確認には意味があります。

解体する前に確認したい3つのこと

古い家を壊すかどうかを考えるときは、次の3点を、解体の前に確認しておくと判断がぶれません。

① その建物は、まだ「使える資産」か

雨漏りやシロアリの有無、構造のいたみ具合によっては、手を入れて貸す、あるいは建物ごと使いたい買主に売る、という道が残ります。

解体してしまうと、この「建物を活かす」選択肢は二度と戻りません。

まずは、建物に使い道が残っていないかを先に見ておくことが、後悔を防ぎます。

② その土地は、もう一度家を建てられるか

建築基準法では、幅4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していることが、建物を建てる際の原則とされています（参照元: 建築基準法（e-Gov法令検索）第43条、2026年6月13日確認）。

この条件を満たさない土地は「再建築不可」とされ、いま建っている家を壊すと、新しい家を建てられなくなる場合があります。

そうした土地では、更地にするより、建物を残したまま相談したほうが選択肢が広いことがあります。

道路付けや再建築の可否は、個別の判断が必要なため、解体を決める前に確認しておきたい論点です。

③ 解体すると、税金や特例がどう変わるか

建物を壊して更地にすると、土地の固定資産税が上がったり、使えるはずだった税の特例が変わったりすることがあります。

この点は判断に大きく影響するので、次の章でくわしく整理します。

「建物付きで相談」と「解体して更地で売る」の違い

古い家の売り方は、大きく分けて「建物を残したまま進める」と「解体して更地にしてから売る」の2つがあります。

どちらが向いているかは、家と土地の条件によって変わります。

大切なのは、「解体ありき」でも「残すありき」でもなく、両方を並べて比べることです。

そして、比べるためには建物が残っているうちに相談したほうが、情報がそろいます。

解体してから、かえって売れ残ることもある

更地にすれば必ず早く売れる、とは限りません。

立地や道路の条件によっては、更地にしたあとも買い手が見つからず、解体費を払ったうえに、上がった固定資産税を払い続ける状態になることもあります。

とくに再建築ができない土地では、新しく家を建てたい買主に響きにくいため、建物を残したまま「古家付き土地」として売ったほうが、結果的に動きやすいこともあります。

「壊せば売れる」と思い込まず、売れる見込みと解体費を、別々に確かめておくことが大切です。

解体費用と売却可能性は、分けて考える

「解体するといくらかかるか」と「壊したら高く売れるか」は、本来別の問題です。

この2つを混ぜて考えると、「とりあえず壊せば売れるはず」という思い込みにつながりやすくなります。

解体費は、建物の条件で大きく変わる

解体費用は、建物の構造や広さ、重機が入れるかどうか、隣家との距離などで大きく変わります。

そのため、ひとつの相場で語るのは難しく、複数の業者から見積もりを取って比べるのが基本です。

解体を検討する場合でも、その前に「壊さずに売る」道がないかを確認しておくと、費用をかけずに済むこともあります。

自治体の解体補助を使える場合がある

古い空き家の解体には、自治体が費用の一部を補助する制度があることがあります。

たとえば松戸市には、昭和56年5月31日以前に建てられ、おおむね1年以上使われていない危険な空き家を対象に、解体費用の3分の1（上限60万円）を補助する制度があります（参照元: 松戸市「松戸市老朽空家等除却費用補助金について」、2026年6月13日確認）。

受付期間や要件は年度ごとに変わるため、利用を考える場合は、最新の交付要綱を市の窓口で確認してください。

家財が残っていても、相談は始められる

古い家には、家具や食器、何十年分の荷物がそのまま残っていることがほとんどです。

「片付けてからでないと相談できない」と感じがちですが、解体や売却の方向性は、家財が残ったままでも整理できます。

むしろ、解体するなら残置物ごと壊せる場合もあり、先に方向性を決めたほうが、片付けの範囲も費用も見通しが立ちやすくなります。

解体すると税金はどう変わるか

解体を考えるうえで見落としやすいのが、税金の変化です。

住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が上がる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されています（参照元: 総務省「固定資産税の概要」、2026年6月13日確認）。

建物を解体して更地にすると、この特例が外れ、土地の固定資産税が上がることがあります。

固定資産税は毎年1月1日時点の状態で決まるため、いつ解体するかによって、その年度の税額が変わる場合もあります。

解体を先に進めてしまうと、売れるまでの間、高くなった税を払い続けることになりかねません。

管理不全のまま放置しても、特例が外れることがある

2023年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も、市区町村の指導・勧告の対象になりました（参照元: 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」、2026年6月13日確認）。

勧告を受けると、建物を壊していなくても住宅用地の特例が外れる場合があります。

「壊すか、放置するか」の二択で止まるより、早めに整理しておくほうが、こうしたリスクを避けやすくなります。

更地にして売る場合の税の特例もある

相続した古い家については、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できる特例があります（参照元: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年6月13日確認）。

この特例は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなどが条件で、家屋を取り壊して更地で売る方法も対象になり、適用できる期限は令和9年（2027年）12月31日までとされています。

ただし、適用できるかどうかは個別の状況によって変わるため、実際の判断は税理士など専門家への確認が必要です。

解体のタイミングと税の特例は深く関わるので、壊す前に確認しておきたいところです。

今すぐ決めなくていいこと

古い家を前にすると、すべてを一度に決めなければいけない気がしてきます。

でも、いま決めなくていいことのほうが、実は多いものです。

• 解体するかどうか
• いつ売るか、そもそも売るかどうか
• リフォームしてまで活かすかどうか
• 家族全員の結論を先に出すこと
• 解体業者や不動産会社に正式に依頼すること

先に決めるべきは「壊すか残すか」ではなく、「壊す前にしか確認できないこと」を確認する順番です。

家族に共有するなら、この3点だけ

この記事を家族に転送するとき、長い説明は要りません。

次の3点が伝われば十分です。

• 解体は後戻りできないので、壊す前に建物付きで相談したほうが選択肢が残ること
• 更地にすると土地の固定資産税が上がる場合があり、税の特例にも期限があること
• 再建築できる土地かどうかで、解体の有利・不利が変わること

この3点を共有しておくと、家族の誰かが「とりあえず壊そう」と動き出す前に、いったん立ち止まって話せます。

古い家でも、売る・貸す・解体・保留を並べて考える

古い家の出口は、「解体して売る」だけではありません。

売る・貸す・解体する・いったん保留する、の4つを並べて比べると、自分の家に合う道が見えやすくなります。

どれが正解かは、家ごとに違います。

大切なのは、最初から1つに絞らず、解体を含めて並べて比べることです。

このような状態でも相談できます

「まだ何も決まっていないのに相談していいのか」と感じる方は多いです。

次のような状態でも、相談を始められます。

築年数がかなり古く、価値があるか分からない。大丈夫です。

解体すべきか、残すべきか迷っている。大丈夫です。

再建築できる土地かどうかも分からない。大丈夫です。

相続や名義の話が、まだ途中。大丈夫です。

家族にまだ相談していない。それでも大丈夫です。

親の家これから相談室は、売却を前提にした窓口ではありません。

古い家のまま、いま分かっている情報だけで状況を整理し、売る・貸す・解体・保留の選択肢を並べるところまでを一緒に行います。

その結果「まだ解体しない」「まだ売らない」という結論になっても、まったく構いません。

松戸・東葛の古い戸建てを考えるとき

松戸・市川・船橋のような古くからの住宅地には、旧耐震基準の時代に建てられた戸建てが多く残っています。

一方で、流山のように比較的新しく開発された住宅地もあり、同じ東葛エリアでも、家と土地の事情はかなり違います。

古い住宅地では、道幅が狭い道路や、奥まった旗竿状の敷地もあり、知らないうちに再建築不可の土地が紛れていることがあります。

こうした土地では、解体してから売るより、建物を残したまま相談したほうが選択肢が残ることもあります。

地域の事情を踏まえて整理したい方は、松戸の親の家、古くても価値はあるのかもあわせて参考になります。

相談前チェックリスト

解体や売却を相談する前に、次の項目をざっくり把握しておくと、話が早く進みます。

すべて埋まっていなくても大丈夫です。

このチェックリストは、家族で話すときの叩き台としてそのまま使えます。

あわせて読みたい

売る・貸す・管理・保留を全体として比べたい方は、親の家を売るか残すか迷ったときの考え方が参考になります。

家財が多くて動けないと感じている方は、片付け前の実家は、そのまま売れるのかもあわせてどうぞ。

まとめ：古い家の価値を決めつける前に

古い家は、見た目の古さだけで「解体するしかない」と決まるわけではありません。

解体は後戻りできない選択であり、更地にすると古家付き土地・賃貸・建物活用といった道がまとめて消えます。

さらに、更地にすると土地の固定資産税が上がる場合があり、3,000万円の特例にも令和9年12月31日という期限があります。

再建築できる土地かどうかでも、解体の有利・不利は変わります。

だからこそ、壊す前に、建物・土地・税金の3点を確認しておくことに意味があります。

古い家の価値を決めつける前に、いまの状況を整理してみませんか。

松戸・東葛エリアの親の家については、親の家これから相談室（松戸・東葛）で、30秒で今の状況を整理できます。