松戸の親の家、古くても価値はあるのか

松戸駅からバスに揺られて、久しぶりに親の家へ向かう。

新しい建売住宅が並ぶ角を曲がると、その先に、見慣れたモルタル外壁の家が建っている。

閉まったままの雨戸、色あせた門扉、庭の伸びた植木。

「この家、いま売りに出したら、値段がつくのだろうか」

とっさにそう考えてしまい、少し後ろめたい気持ちになった——そんな経験はないでしょうか。

築40年、50年を超えた松戸の親の家を前にすると、「古いから、もう価値はないだろう」と自分の中で結論を出したくなります。

査定に出すのも、なんとなく恥ずかしい。

不動産会社に連絡したら、売却を迫られそうで怖い。

その結果、確認だけが先送りになっている方が、実はとても多いのです。

この記事では、松戸の古い家が「高く売れるかどうか」ではなく、「古いから価値がない」と決めつける前に確認しておきたい、松戸ならではの判断材料をお伝えします。

結論:古さだけで、松戸の家の価値は決まりません

先に結論からお伝えします。

建物が古いことと、その不動産に価値がないことは、別の問題です。

松戸市は都心まで電車で30分前後という立地にあり、住宅への需要そのものは保たれている地域です。

同じ「築45年の家」でも、駅からの距離、前面道路の状況、土地の形や広さによって、評価はまったく変わります。

建物に値段がつかなくても、土地として評価されるケースは珍しくありません。

逆に、立地や道路の条件によっては、想定より選択肢が限られることもあります。

大切なのは、「古いからダメだ」と思い込みで結論を出すことでも、「高く売れるはず」と期待だけを膨らませることでもありません。

価値を左右する条件を一つずつ確認し、売る・貸す・管理・保留の選択肢を並べて考えられる状態をつくることです。

そして、その確認は売ると決めていなくても始められます。

「古いから価値がない」と思い込みやすい理由

なぜ多くの方が、確認の前に「価値がない」と結論を出してしまうのでしょうか。

理由のひとつは、建物の見た目の印象が強すぎることです。

外壁のひび、雨どいのゆがみ、古い水回り。

目に入る劣化が多いほど、「これはもう売り物にならない」という感覚が先に立ちます。

しかし不動産の評価では、建物と土地は分けて考えられます。

もうひとつの理由は、比較する相手が「新築」になりがちなことです。

親の家の周りに新しい建売住宅が並んでいると、わが家だけが取り残されたように見えます。

ただ、買う側の視点は一つではありません。

土地を探している人、リフォーム前提で中古を探している人、賃貸用に活用したい事業者など、古い家に向けられる目的はさまざまです。

そして三つめの理由が、「査定に出す＝売ると決めること」だという思い込みです。

売ると決めていない段階で不動産会社に連絡するのは気が引ける——その遠慮が、価値の確認そのものを止めてしまいます。

本来は、売るかどうかを考えるための材料として、先に価値の目安を知っておくほうが、判断の順番としては自然です。

数字で見る、松戸の空き家のいま

思い込みから離れるために、まず公的な数字を確認しておきましょう。

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家は900万2千戸と過去最多になり、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました（参照元: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」、2026年6月10日確認）。

千葉県全体では、空き家は39万4,100戸、空き家率は12.3%です（参照元: 千葉県総合企画部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 千葉県版」、2026年6月10日確認）。

では、松戸市はどうでしょうか。

同じ千葉県の集計によると、松戸市の総住宅数は26万6,840戸で、そのうち空き家は3万7,370戸。

松戸市の空き家率は14.0%で、全国平均の13.8%、千葉県平均の12.3%をいずれも上回っています。

東葛エリアの近隣市と並べると、松戸の位置づけがより見えてきます。

出典: 令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局・千葉県統計課の公表資料より作成。2023年10月1日時点）。

空き家率14.0%を、どう読めばいいのか

「松戸は空き家率が高い。やはり売れないのでは」と感じたかもしれません。

ただ、この数字には注意が必要です。

松戸市の空き家3万7,370戸の中には、入居者を募集中の賃貸住宅なども含まれています。

賃貸用・売却用・別荘などを除いた、いわゆる放置されやすいタイプの空き家は1万5,270戸で、総住宅数の5.7%です。

これは全国の同区分の割合5.9%とほぼ同じ水準で、千葉県平均の5.0%よりはやや高い数字です。

つまり松戸は、「家が余って売れない街」というより、賃貸住宅の多い都市型の住宅地でありながら、戸建ての空き家予備層も静かに増えている地域、と読むほうが実態に近いといえます。

少し古いデータになりますが、松戸市が平成27年度に実施した空家実態調査では、市内の戸建て等の空家は1,616件確認され、そのうち倒壊などのおそれがある特定空家候補は141件（8.7%）でした（参照元: 松戸市「松戸市空家実態調査報告書（平成28年3月）」、2026年6月10日確認）。

裏を返せば、当時の調査でも9割以上の空き家は、まだ活用の選択肢が残る状態だったということです。

「古い家＝価値ゼロ」ではないことは、市の調査からも読み取れます。

松戸で家の価値が分かれる、3つの条件

では、何が松戸の古い家の価値を分けるのでしょうか。

大きくは次の3つです。

条件1: 駅からの距離と生活利便

松戸市内には、常磐線、新京成線、武蔵野線、北総線、流鉄流山線と複数の路線が走っています。

同じ市内でも、松戸駅・新松戸駅周辺のように駅徒歩圏で需要が安定しているエリアと、バス便が前提になるエリアでは、買い手・借り手の層が変わります。

たとえば常盤平や小金原のように、高度成長期に開発された住宅地では、住民の世代交代が進み、同じ時期に建った家が同じ時期に空き家になりやすいという事情もあります。

ただし、駅から離れていても、土地が広い、整形地である、周辺の生活施設が充実しているなどの理由で評価が保たれるケースもあります。

「駅から遠いからダメ」と単純化せず、その立地で誰が買い手・借り手になり得るかを確認することが大切です。

条件2: 道路付けと再建築の可否

古い住宅地で特に重要なのが、前面道路の状況です。

建築基準法上、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には、建物を新しく建て直せない場合があります（再建築の可否や接道義務の個別判断は、市の建築担当課や専門家への確認が必要です）。

松戸市の平成27年度空家実態調査では、調査対象となった空家のうち35.9%が前面道路幅4m未満でした。

古くからの市街地では、道幅の狭い敷地が一定数あることがうかがえます。

再建築に制約がある場合、評価が下がることはありますが、それでも隣地の方への売却、リフォーム前提の売却、買取など、取り得る選択肢はあります。

重要なのは、解体や売却を決める前に、この条件を確認しておくことです。

道路条件を確認しないまま建物を解体してしまうと、建て直しができない更地になってしまい、かえって選択肢を狭めることがあります。

条件3: 建物の状態と、土地として見たときの評価

築年数が古くても、雨漏りがなく構造がしっかりしていれば、リフォーム前提の中古住宅として動くことがあります。

一方、建物の傷みが進んでいる場合は、建物の値段はつかなくても、土地としての評価が中心になります。

松戸市の空家実態調査では、空家の92.8%が木造で、92.7%が一戸建てでした。

つまり松戸の空き家の大半は、土地とセットで評価できる戸建てだということです。

古い家を「建物」としてだけ見ると価値がないように思えても、「土地＋建物」として見れば話が変わる——これが、決めつける前に確認してほしい一番のポイントです。

まず確認したい3つのこと

「うちの場合はどうなのか」を考えるために、最初に確認したいのは次の3つです。

1つめは、最寄り駅からの距離と、前面道路の幅です。

住宅地図やスマートフォンの地図アプリでも、おおよその確認はできます。

道路の幅は、現地で歩幅を測る程度でも、相談の材料としては十分です。

2つめは、建物の築年と、雨漏り・傾きなどの大きな傷みの有無です。

正確な診断は後からできるので、まずは「いつ建てたか」「最後に修繕したのはいつか」を思い出せる範囲で書き出してみてください。

昭和56年5月31日以前に建てられた家かどうかは、後述する税制特例にも関わる大事な分かれ目です。

3つめは、名義と相続の状況です。

登記上の所有者が誰になっているか、相続が発生している場合は相続人が何人いるかで、売る・貸すの前にやるべきことが変わります。

この3つがメモ書き程度にでもそろえば、専門家との相談は具体的に進められます。

逆に言えば、この段階では片付けも、家族の合意も、売る決断も必要ありません。

古い家に関係する制度と期限

松戸の古い家について考えるとき、知っておきたい制度が3つあります。

いずれも全国共通の制度ですが、昭和56年以前の建物が多い古い住宅地では特に関わりが深いものです。

出典: 法務省・国税庁・国土交通省の公表資料より作成（2026年6月10日確認）。

相続登記の義務化——名義の確認は早いほうが楽です

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日までに申請が必要です（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」、2026年6月10日確認）。

実際の相談では、名義が想像以上に古いままだったというケースがあります。

松戸市内の60代の方からのご相談では、家の名義が祖父のまま30年が経過しており、確認した時点で相続人が9人に増えていました。

相続人が増えるほど、話し合いも手続きも複雑になります。

売る・売らないにかかわらず、いまの名義を確認しておくことは、それだけで価値のある一歩です。

なお、登記の要否や進め方の個別判断は、司法書士など専門家への確認が必要です。

空き家の3,000万円特別控除——古い家ほど関係する特例です

相続した家を売却したとき、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

対象になるのは、昭和56年5月31日以前に建築された家屋とその敷地などで、適用には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」の譲渡といった期限の要件があります。

制度自体の適用期限は2027年12月31日までの譲渡とされています（参照元: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年6月10日確認）。

「古い家だから」とためらっていた建物の古さが、この特例では逆に適用の条件になっている点は、知っておいて損はありません。

ただし要件は細かく、適用できるかどうかの判断は税理士など専門家への確認が必要です。

この特例があるから売るべき、という話ではありません。

「売る場合にはこういう制度がある」と知ったうえで、売る・貸す・管理・保留を比べることが大切です。

管理不全空家——慌てる必要はありませんが、放置の放置は避けたい

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法では、「管理不全空家」という区分が新設されました。

窓が割れたまま、草木が茂ったままなど、放置すれば特定空家になるおそれのある状態の空き家は、市区町村から指導・勧告を受けることがあり、勧告を受けると土地の固定資産税を抑えている住宅用地特例の対象から外れる場合があります（参照元: 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について」、2026年6月10日確認）。

これは「いますぐ何かしないと大変なことになる」という話ではありません。

最低限の管理がされていれば、ただちに対象になるものではないからです。

ただ、「どうするか決められないから、何もしない」という状態を何年も続けると、建物の傷みとともに選択肢が減っていくのも事実です。

決めることと、現状を把握しておくことは別です。

決められなくても、把握だけは先にしておく——これが古い家との付き合い方の基本になります。

売る・貸す・管理・保留——古い家ならではの比べ方

親の家の選択肢は、売るか売らないかの二択ではありません。

売る・貸す・管理する・いったん保留する、という4つを並べて考えます。

古い家の場合、それぞれの選択肢にこんな視点が加わります。

売る場合は、建物付きのまま売るか、解体して土地で売るか、買取を使うかで、手取りも手間も変わります。

先ほどの道路条件や税制特例によっても、有利な売り方は変わるため、解体を先に決めないことがポイントです。

貸す場合は、貸せる状態にするための修繕費と、見込める家賃のバランスが判断材料になります。

松戸は賃貸需要のある地域ですが、築古戸建ての賃貸には相応の初期投資がかかることもあり、収支の試算が欠かせません。

管理する場合は、誰が、どのくらいの頻度で、いくらかけて見に行くのかを具体化します。

遠方にお住まいの場合は、遠方の実家を管理しきれないときの判断順も参考にしてください。

保留する場合は、「いつまで」「何が起きたら見直すか」をセットで決めておくと、先送りではなく判断としての保留になります。

4つの選択肢の比べ方そのものは、親の家を売るか残すか迷ったときの考え方で詳しく解説しています。

いま決めなくていいこと

ここまで読んで、確認すべきことの多さに少し疲れたかもしれません。

だからこそ、いま決めなくていいことも、はっきりさせておきましょう。

売るかどうかは、いま決めなくて大丈夫です。

解体するかどうかも、いま決めなくて大丈夫です。

むしろ道路条件や特例の確認前に解体を決めるのは、順番として早すぎます。

リフォームに踏み切るかどうかも、賃貸に出すかどうかも、家族の結論をまとめることも、すべて後からで構いません。

いま必要なのは、結論ではなく、判断の材料です。

駅距離と道路、建物の状態、名義——この3つの現状がわかれば、結論はあとからいくらでも選べます。

家族に共有したい3つのポイント

確認した内容を家族に伝えるときは、次の3点に絞ると話がそれにくくなります。

1つめは、「松戸の家は、古さだけで価値が決まるわけではないらしい」ということ。

空き家率14.0%という数字の背景や、立地・道路・土地の条件で評価が分かれることを共有すれば、「どうせ売れない」「高く売れるはず」という思い込みのぶつかり合いを避けられます。

2つめは、「名義と相続登記には期限のある制度が関わっている」ということ。

2027年3月31日という過去分の相続登記の期限は、家族で共有しておく価値のある日付です。

3つめは、「いま売ると決める必要はないが、確認は始めてよさそうだ」ということ。

売る前提ではなく、状況を知るための確認だと伝われば、家族の警戒感はぐっと下がります。

親御さんに切り出すときの言葉選びは、実家の話を親に切り出せない人へも参考になるはずです。

片付け前・相続前・家族未相談でも相談できます

「相談するなら、もう少し片付けてから」

「相続が終わってからでないと、話が進まないのでは」

「家族にまだ話していないのに、相談していいのだろうか」

——どれも、相談をためらう必要はありません。

親の家これから相談室は、売却前提なしで、売る前の状況整理から相談できる窓口です。

荷物が残ったままでも、図面や登記簿が手元になくても、最初の相談はできます。

片付けが気がかりな方は、片付けが終わらない実家でも相談してよい理由もあわせてどうぞ。

相続前の段階でできる確認については、相続前に親の家のことで確認しておきたいことにまとめています。

なお、松戸市も空き家に関する相談先や情報をまとめたページを設けています（参照元: 松戸市「空き家に関すること」、2026年6月10日確認）。

行政の窓口と民間の相談先は、役割が異なります。

制度の案内や管理不全の相談は行政、売る・貸す・保留を具体的に比較する段階の整理は民間の窓口、と使い分けるとスムーズです。

相談前チェックリスト

相談の前に、わかる範囲で以下をメモしておくと話が早く進みます。

全部そろえる必要はありません。

• 家の所在地（町名まででも可）と最寄り駅・駅からのおおよその距離
• 前面道路の幅の印象（車がすれ違える程度か、すれ違えない程度か）
• 建物のおおよその築年数（昭和56年以前かどうかが目安）
• 雨漏り・傾きなど、気づいている大きな傷み
• 登記上の名義人（わからなければ「不明」でOK）
• 相続の状況（相続前・相続済み・名義が古いまま、など）
• 家族の中で、この件を知っている人・まだ話していない人
• ご自身の気持ちの温度感（売る気はないが知りたい、迷っている、など）

「不明」が多くても問題ありません。

何がわかっていて、何がわからないのかが整理されること自体が、前進だからです。

まとめ:古い家の価値を決めつける前に

松戸の親の家は、古いというだけで価値がないとは決まりません。

空き家率14.0%という数字の内訳を見れば、松戸は家が余って動かない街ではなく、立地と条件次第で評価が分かれる地域だとわかります。

価値を分けるのは、駅からの距離、道路付けと再建築の可否、そして建物と土地を分けて見たときの評価です。

相続登記の義務化や空き家の3,000万円特別控除など、期限のある制度も関わってきます。

とはいえ、いま売ると決める必要はありませんし、解体やリフォームを急ぐ必要もありません。

必要なのは、決めつけや期待ではなく、確認です。

古い家の価値を決めつける前に、松戸の親の家のいまを、一度整理してみませんか。

松戸・東葛エリアでの相談の流れは、松戸・東葛の親の家相談窓口でご案内しています。

松戸・東葛の親の家は、地域事情によって進め方が変わります。

片付け前・相続前・家族未相談でも、まずは状況整理から相談できます。