相続登記が終わっていない親の家は、売却相談できるのか

親の家を相続したあと、名義のことを一度は調べたものの、そのままになっていないでしょうか。

検索すると「相続登記をしないと10万円以下の過料」「2024年から義務化」という言葉が並びます。

その文字を見て、「登記を全部終わらせないと、家のことは何も相談できない」と感じている方は少なくありません。

でも、結論から言えば、相続登記が終わっていなくても、相談や準備を始めることはできます。

登記を完璧に終わらせてから動く必要はありません。

この記事では、相続登記が途中の状態で「いま何ができて、何が売却実行の前に必要になるのか」を、急かさずに整理します。

この記事でわかることは、次の3つです。

• 相続登記が終わっていなくても、いま進められること
• 売却を実行する段階で、名義整理が必要になる理由
• 登記の進め方3つと、相談前にそろえておくと早い情報

この記事の結論：登記が途中でも、状況整理は今からできる

まず、いちばん伝えたいことをお伝えします。

相続登記が終わっていなくても、親の家をこの先どうするかの相談や準備は、今この段階から始められます。

「名義が親のままだから、不動産会社にも士業にも相談できない」と思い込んでいる方が多いのですが、そんなことはありません。

相談の入り口は、登記の完了ではなく「現状の把握」です。

ただし、何もしなくていいという意味ではありません。

家を実際に売る・貸すといった段階に進むときには、名義を整える手続き（相続登記）が必要になる場合があります。

そして、相続登記そのものが2024年4月1日から義務化されています。

つまり「売るかどうか」とは別に、登記は早めに状況を確認しておいたほうがよいテーマです。

この記事では、その2つ――「今できる状況整理」と「売却前に必要になる名義整理」――を分けて考えていきます。

そもそも相続登記の義務化とは何か（2024年4月から）

不安の出どころを、先に整理しておきます。

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務づけられました。

正当な理由がないのに期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があるとされています。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年6月14日確認）

ここで多くの方が見落としがちな点が2つあります。

1つ目は、過料はいきなり科されるわけではないことです。

登記官が申請義務違反を把握した場合、まず「相当の期間を定めて申請してください」という催告が行われ、それでも正当な理由なく申請しないときに裁判所へ通知される、という段階を踏みます。

2つ目は、2024年4月より前に発生していた相続も対象になることです。

この場合の申請期限は、2027年3月31日までとされています。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日現在）、2026年7月27日確認）

つまり、何年も前に親や祖父母が亡くなって、名義がそのままになっている家も、この義務の対象に含まれます。

「怖い制度」というより、「期限が決まったので、状況だけは早めに確認しておきましょう」という性質のものだと捉えると、落ち着いて向き合えます。

なぜ「登記が終わっていないと相談できない」と感じてしまうのか

相談が止まる理由は、家そのものより「順番の思い込み」にあることがほとんどです。

登記・名義という言葉は、日常で扱う機会がほとんどありません。

だからこそ、「まず専門的な手続きを全部終わらせてからでないと、次に進んではいけない」と感じてしまいます。

さらに、義務化や過料という言葉が、その気持ちを後ろから押します。

「早くしなければ」という焦りと、「でも何から手をつければいいか分からない」という戸惑いが同時に来て、結果として動けなくなる。

これは、意志が弱いからではありません。

情報が分かれていて、自分の家がどのケースに当てはまるのかが見えないから、判断が止まっているだけです。

実際には、登記の前にできる「現状を確認する」「選択肢を並べる」という作業があり、ここは専門資格がなくても進められます。

順番を「登記 → 相談」ではなく「現状確認 → 相談 → 必要なら登記」と置き換えるだけで、最初の一歩はぐっと軽くなります。

まず確認すること3つ

登記を進めるかどうかを決める前に、手元で確認できることが3つあります。

どれも、いきなり専門家に依頼しなくても、自分で着手できる範囲です。

1. 誰が相続人になるのかを、ざっくり把握する

相続人が誰なのかによって、登記の進め方も、必要な話し合いの相手も変わります。

配偶者がいるか、子は何人か、すでに亡くなった相続人がいてその子（孫など）に権利が移っていないか。

正式には戸籍をたどって確定しますが、まずは家系のメモ書き程度で全体像をつかむだけでも十分な出発点になります。

2. 登記簿上の名義が、今は誰になっているかを確認する

「親名義のはず」と思っていても、実際には祖父母名義のまま止まっていることがあります。

これは登記事項証明書（登記簿）を取得すれば確認できます。

登記事項証明書は、窓口請求で1通600円、オンライン請求で窓口受取の場合は490円とされています。

（参照元: 法務省「登記手数料について」、2026年6月14日確認）

誰の名義で止まっているかが分かると、相続が一代分なのか、二代分（数次相続）にわたっているのかが見えてきます。

3. 固定資産税の納税通知書で、物件と納税義務者を確認する

毎年春に届く固定資産税の納税通知書には、対象となる土地・家屋と、現在の納税義務者が記載されています。

これを見ると、どの不動産が親の名義に紐づいているか、漏れている土地はないかを把握できます。

登記簿・納税通知書・相続人の3点がそろうと、「うちはどのケースなのか」がかなり明確になります。

相続登記の進め方は1つではない（3つの選択肢）

「相続登記」と聞くと、全員で話し合って一気に名義を移す、という1つの形だけを想像しがちです。

実際には、状況に応じて進め方が分かれます。

代表的なものを整理します。

このうち「相続人申告登記」は、2024年の義務化にあわせて設けられた簡易な手続きです。

特定の相続人が単独で申し出ることができ、押印や電子署名も不要で、専用ソフトなしにウェブブラウザから手続きできるとされています。

（参照元: 法務省「相続人申告登記について」、2026年6月14日確認）

ただし、ここが売却を考える人にとって重要な注意点です。

相続人申告登記は、申請義務を果たしたことにはなりますが、その不動産の権利関係を公示するものではありません。

そのため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、あらためて通常の相続登記（名義を確定させる登記）を申請する必要があります。

（参照元: 法務省「相続人申告登記について」、2026年6月14日確認）

つまり、相続人申告登記は「義務を果たして時間をつくる」ための手続きであって、「売れる状態にする」手続きではない、と分けて理解しておくと混乱しません。

どの進め方が自分の家に合うかは、相続人の人数や関係、売却の意向によって変わります。

個別の判断は、司法書士などの専門家に確認するのが安全です。

2027年3月31日に間に合わないとき、実際に何が起きるのか

ここは、いちばん不安が集まるところなので、制度の中身を正確に見ておきます。

はじめに確認しておくと、2027年3月31日という期限は、2024年4月1日より前に相続で不動産を取得したことを知っていた場合の期限です。

2024年4月1日以降に相続を知った場合の期限は、その日から3年以内になります。

そのうえで、法務省が示している過料までの流れを見ると、期限を過ぎた時点で自動的に過料が科される仕組みにはなっていないことが分かります。

過料が決まるまでには段階があり、その途中に「正当な理由」を説明する機会も用意されています。

過料が決まるまでには3つの段階がある

法務省は、過料が科される場合の流れを次のように示しています。

まず、登記官が申請義務違反を把握した場合、義務違反者に対して登記をするよう催告書が送付されます。

次に、催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官が裁判所に対して申請義務違反を通知します。

ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、登記官が「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行われません。

そして、通知を受けた裁判所が要件に該当するかどうかを判断し、過料を科す旨の裁判が行われます。

過料の額は、10万円以下の範囲内で裁判所が決めるとされています。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日現在）、2026年7月27日確認）

もう1点、あまり知られていない運用上の説明があります。

法務省は、登記官が相続人の「取得を知った日」を把握することは容易ではないため、次の2つのいずれかを端緒として義務違反を職務上知ったときに限り、申請の催告を行うものとしています。

1つは、相続人がある不動産について遺言の内容に基づく所有権移転登記を申請したが、その遺言書に別の不動産も同じ相続人に相続させる旨が記載されていたときです。

もう1つは、相続人がある不動産について遺産分割の結果に基づく相続登記を申請したが、その遺産分割協議書に別の不動産も同じ相続人が相続する旨が記載されていたときです。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日現在）、2026年7月27日確認）

これは「登記しなくてよい」という意味ではありません。

催告が届いていなくても、期限を過ぎていれば義務に違反している状態であることは変わりません。

そして後述するとおり、実家を売る段階では結局のところ名義を確定させる相続登記が必要になります。

ただ、必要以上に怖がって手が止まってしまうくらいなら、制度の実際の運び方を知ったうえで、落ち着いて順番を決めたほうが結果的に早く進みます。

「正当な理由」として法務省が例示している5つの事情

期限内に登記できなくても、「正当な理由」が認められれば過料の対象にはならないとされています。

法務省は、次のような事情が認められる場合には、一般に「正当な理由」があると認められると説明しています。

ここで大事なのは、この5つが「これだけ」という限定列挙ではないという点です。

法務省は、これらに該当しない場合でも、個別の事案における具体的な事情に応じて理由に正当性が認められる場合には「正当な理由」があると認められる、としています。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日現在）、2026年7月27日確認）

ご自身のケースが「正当な理由」に当たるかどうかの判断は、法務局または司法書士に確認してください。

遺産分割がまとまっていない家は、相続人全員に義務がある

見落とされやすいのが、ここです。

「兄が相続する話になっているから、自分には関係ない」と思っている方は少なくありません。

ですが法務省は、遺産分割をしていない場合には、すべての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態になるため、その全員に相続登記の義務があると説明しています。

つまり、話し合いが終わっていない段階では、家を引き継ぐ気がない人にも義務が生じている状態です。

その後に遺産分割が調い、その不動産の所有者が自分以外になった場合には、自分の義務はなくなるとされています。

また、3年以内に遺産分割の結果に基づく相続登記をすることが難しそうな場合は、単独で行える相続人申告登記をすることで義務を履行したとみなされます。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（令和7年3月27日現在）、2026年7月27日確認）

きょうだいで話が止まっている場合の進め方は、兄弟で実家の話が進まないとき、最初にそろえる情報ときょうだいで「お金の話」だけ先に整理しておく方法でも整理しています。

売却を実行する段階で、名義整理が必要になる理由

ここは制度の話なので、結論を先にお伝えします。

相続した不動産は、遺産分割が終わるまでは相続人全員の共有状態になります（民法第898条）。

そして、共有となった不動産を売却する（処分する）には、原則として共有者である相続人全員の同意が必要になります。

（参照元: e-Gov法令検索「民法」（第898条・第907条）、2026年6月14日確認）

買主に名義を移す（所有権移転登記をする）ためには、その前提として、亡くなった方から相続人へ名義を移しておく必要があります。

だから「売る」と決めた段階では、相続登記が避けて通れなくなります。

逆に言えば、まだ売ると決めていない、相続人の間で方向性を話している、という段階では、登記を急いで完了させる前にできる整理がたくさんあります。

「相談」と「売却実行」を同じタイミングに置かないこと。

これが、焦らずに進めるためのいちばんのコツです。

今すぐ決めなくていいこと

このテーマは、決めることが多そうに見えて、実は「今は保留でいいこと」も多くあります。

• 売るかどうか、いつ売るか
• 誰がこの家を引き継ぐか（遺産分割の最終結論）
• 相続人全員の意見を、今この場でそろえること
• 不動産会社に査定を依頼すること
• 相続税や譲渡所得の税額を、自分だけで計算して判断すること

登記の義務には期限がありますが、それは「相続人申告登記」という簡易な手続きで、いったん義務を果たして時間を確保することもできます。

「全部を3年以内に終わらせなければ」と思い詰める必要はありません。

まずは現状を確認し、進め方の選択肢を知る。

そこまで来てから、家族と相談して順番を決めても遅くありません。

売却や活用を考える際に知っておくと役立つ税金の特例（断定はしません）

売却を考え始めたときに、知っておくと判断材料になる制度を2つだけ紹介します。

いずれも要件が細かく、適用できるかは個別判断になるため、ここでは「こういう制度がある」という案内にとどめます。

1つ目は、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除です。

一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるとされ、適用期限は2027年12月31日までの譲渡とされています。

相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり2,000万円までとなり、売却代金が1億円を超えないことなども要件とされています。

（参照元: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年6月14日確認）

2つ目は、相続税の取得費加算の特例です。

相続した財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（おおむね相続後3年10か月）までに売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できるとされています。

（参照元: 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、2026年6月14日確認）

どちらも「期限」が関わる制度です。

慌てて売る必要はありませんが、「売る可能性があるなら、期限のある制度があることだけは知っておく」と、後悔の少ない判断につながります。

適用の可否は、税理士など専門家への確認が必要です。

売る・貸す・管理・保留をどう考えるか

名義整理は「売るための準備」と思われがちですが、整えた名義は、売る以外の選択でも役に立ちます。

大事なのは、最初から「売る・売らない」の二択で考えないことです。

名義を整え、現状を把握したうえで、4つを並べて比べる。

そうすると、「今の自分たちにとって無理のない順番」が見えてきます。

家を残すか手放すかの考え方は、親の家を売るか残すか迷ったときの考え方でも整理しています。

家族に共有するなら、この3点だけ

相続が関わる話は、家族で温度差が出やすいテーマです。

いきなり結論を出そうとすると、かえってこじれます。

家族に共有するときは、次の3点だけ伝えれば十分です。

• 名義が今どうなっているかを、まず一緒に確認したい（売る話ではない）
• 相続登記には2027年3月末などの期限があるので、状況だけ早めに見ておきたい
• 売るかどうかは、現状を整理してから全員で考えればいい

「売りたいから言っている」のではなく、「期限のある手続きがあるから、現状を共有したい」という入り方にすると、角が立ちにくくなります。

地域の事情：松戸・東葛では「相続が重なった家」が珍しくない

松戸・柏・市川・船橋など、古くからの住宅地が多い東葛エリアでは、相続が一代で止まっていないケースをよく見かけます。

たとえば、祖父名義のまま長く放置され、相続が二代・三代と重なるうちに、関係する相続人が思いがけず増えていた、という状況です。

（編集部が伺った相談の一例として、名義が祖父のまま約30年が経過し、相続人をたどると数人〜10人近くに広がっていた、というケースもありました。匿名・概要のみ）

相続人が増えると、話し合いも手続きも一気に複雑になります。

逆に言えば、「今の名義が誰か」を早めに確認しておくほど、選択肢は多く残ります。

遠方に住んでいて現地に通いにくい場合は、遠方の実家を管理しきれないときの判断順もあわせてご覧ください。

松戸・東葛エリアの相談については、松戸・東葛の親の家これから相談室でも受け付けています。

相談前チェックリスト

相談の前に、分かる範囲で次の点をメモしておくと、話がスムーズです。

すべて埋まっていなくても大丈夫です。

• 親の家の所在地（市区町村まででも可）
• 種類（戸建て・マンション・土地など）
• 登記簿上の名義が誰になっているか（未確認でも可）
• いつ・誰が亡くなって相続が発生したか
• 相続人がだいたい何人いそうか
• 固定資産税の納税通知書が手元にあるか
• 遺言書があるかどうか
• 家族・親族で、この件をどこまで話しているか
• 売る・貸す・管理・保留のうち、今いちばん気になっているもの
• まだ売る気はないが、先に整理したいだけなのか

このような状態でも相談できます

次のような状態でも、相談して大丈夫です。

• 相続登記がまったく手つかずのまま
• 名義が祖父母のままで、相続が重なっている
• 相続人が何人いるか、まだ正確に分かっていない
• 遺産分割の話し合いがまとまっていない
• 片付けが終わっていない
• 家族にまだ詳しく話していない
• 売るかどうか、まったく決めていない
• 遠方で、現地に通えていない

登記や片付けが「終わっていること」は、相談の条件ではありません。

片付けが残っている場合は、片付け前の実家は、そのまま売れるのかもあわせて参考になります。

相続が発生する前の段階で確認しておきたいことは、相続前に親の家のことで確認しておきたいことにまとめています。

まとめ：登記の前に、現状の整理から

相続登記が終わっていなくても、親の家の相談や準備は今から始められます。

2024年4月から相続登記は義務化され、過去の相続分は2027年3月31日が一つの期限とされていますが、相続人申告登記という簡易な手続きで、いったん義務を果たして時間を確保することもできます。

一方で、実際に売る段階では、相続人全員の同意と名義の整理（相続登記）が前提になります。

だからこそ、「相談・現状整理」と「売却実行」を分けて、まずは名義・相続人・書類の現状を確認することから始めるのが、無理のない順番です。

背景として、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と過去最高になっています（総務省・令和5年）。

（参照元: 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」、2026年6月14日確認）

名義が止まったままの家は、けっして珍しいものではありません。

登記の判断を急ぐ前に、まずは今の状況を整理することから、ご一緒に始めましょう。

今すぐ売る必要はありません

名義や相続が途中でも、今の状況を整理することはできます。

まずは30秒で、親の家の状況を整理してみませんか。

30秒で親の家の状況整理

相続前でも、相続登記の途中でも、家族未相談でも大丈夫です。

ほかの記事は親の家の相談ガイド一覧からご覧いただけます。