登記されていない実家は売れるのか。未登記建物・増築未登記の確認と進め方

「そういえば、うちの実家って登記されているんだっけ。」

相続の手続きで名寄帳や固定資産税の課税明細書を取り寄せたとき、家屋番号の欄が空欄になっているのに気づいて、手が止まった方もいるかもしれません。

あるいは、親が生前に増築した部屋のことを思い出し、「あの部分、ちゃんと登記されているのか誰も確認したことがない」と気づいた方もいるでしょう。

登記のことは普段まったく意識しないまま暮らせてしまうため、実家がそういう状態になっていること自体、家族の誰も気づいていないケースは珍しくありません。

この記事でまず伝えたいのは、未登記だからといって、今すぐどうにかしなければならないわけではないということです。

まずは、登記されているかどうかを確認するところから始めれば十分です。

この記事の結論

未登記の建物であっても、売却の相談自体はできます。

ただし、実際に売却を進める段階では、多くの場合「建物表題登記」、必要に応じて「所有権保存登記」を先に済ませることになります。

理由は、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が担保として抵当権を設定するために、登記された建物であることを求めるのが一般的だからです。

ここで大切なのは、登記の有無を決めつけないことです。

「たぶん登記されていないはず」という思い込みのまま止まってしまう方もいますが、実際には登記事項証明書を取得すれば数分で事実を確認できます。

まずは今の状態を正確に把握し、そのうえで登記するかどうか、いつ売るかを考えても遅くありません。

なぜ「登記されているか分からない」で止まりやすいのか

実家の登記状況がわからないまま止まってしまう理由は、いくつか重なっています。

ひとつは、昔の家では、建築時に登記をしないまま何十年も住み続けてきたケースが実際にあることです。

現金で建てて、住宅ローンを組まなかった時代には、抵当権を設定する必要がなく、登記をしなくても生活には困らなかったという事情がありました。

もうひとつは、増築や離れ、車庫、物置などを後から建てた際に、その部分だけ登記の手続きが漏れているケースです。

本体の建物は登記されていても、増築部分だけが登記記録に反映されていない、という状態は中古住宅では珍しくありません。

さらに、登記と固定資産税は別の制度であるため、「毎年ちゃんと固定資産税を払っているのだから、登記もされているはずだ」という誤解が生まれやすいことも一因です。

実際には、未登記の建物であっても、市区町村が現況を調査して固定資産税を課税する仕組みがあるため、税金を払っていることは登記済みであることの証明にはなりません。

この記事では、登記の有無を今すぐ確定させる方法ではなく、確認の仕方と、わかったあとにどう進めればよいかを整理してお伝えします。

まず確認すること3つ

• 固定資産税の課税明細書または名寄帳で、家屋番号の欄が埋まっているかどうか
• 法務局で登記事項証明書を取得し、建物の情報が現況と一致しているかどうか
• 増築・改築・車庫や離れの建築があったかどうかを、家族の記憶や工事の書類から確認できるかどうか

この3つは、登記の専門知識がなくても、書類を手元に用意すれば確認できる内容です。

特に増築の記憶は、親や親戚に確認できるうちに聞いておいたほうが、あとの手続きがスムーズになります。

未登記かどうかは、この2つの書類で確認できる

未登記かどうかを一番手軽に確認できるのは、毎年送られてくる固定資産税の課税明細書です。

登記済みの建物には家屋番号が記載されていますが、未登記の建物は家屋番号の欄が空欄になっているか、「未登記」「未登記家屋」といった表記になっています。

この確認方法は、岩手県大槌町が住民向けに公開している解説ページでも案内されており、課税明細書と、市区町村役場で交付を受けられる名寄帳（課税台帳）のどちらでも家屋番号の有無を確認できるとされています（大槌町行政サイト「建物の表題登記の義務化について」、2026年8月4日確認）。

手元に課税明細書がない場合や、もう少し確実に確認したい場合は、法務局で登記事項証明書を取得する方法があります。

登記事項証明書は、対象の建物がある地域を管轄する法務局の窓口やオンライン申請で取得でき、書面窓口請求で600円、オンライン請求の郵送受取で500円、オンライン請求の窓口受取で480円という手数料がかかります（法務省「登記手数料についてのお知らせ」、2026年2月改定、2026年8月4日確認）。

建物の所在地がわかっていれば、家族でなくても請求できるため、まずは1通取得して現況と照らし合わせてみるとよいでしょう。

取得した証明書に、増築した部分の床面積が反映されていない、車庫や離れの記載がない、という場合は、その部分だけが未登記になっている可能性があります。

なぜ登記されないまま残ってしまうのか

建物を新築したときや、登記のない建物の所有権を取得したときは、所有権を取得した日から1か月以内に、法務局へ建物表題登記を申請する義務があります。

この義務は不動産登記法第47条に定められており、申請を怠った場合は10万円以下の過料の対象になるとされています(不動産登記法第164条)。

この点は岩手県大槌町の行政サイトでも「表題登記が義務付けられており、所有権の取得日から1カ月以内に法務局へ申請しなければなりません」と説明されています（大槌町行政サイト「建物の表題登記の義務化について」、2026年8月4日確認）。

制度としては義務であっても、実際には申請されないまま何十年も経過している建物が一定数残っているのが実情です。

理由としては、義務であることが十分に知られていないこと、罰則の適用例が一般に周知されていないこと、登記をしなくても生活や納税に直接支障が出にくいことなどが重なっていると考えられます。

なお、表題登記そのものには登録免許税はかかりません。

一方で、表題登記のあとに行う所有権保存登記には登録免許税がかかり、本則の税率は0.4%です。

個人が住むための住宅で、床面積50平方メートル以上であることなどの要件を満たし、市区町村長が発行する住宅用家屋証明書を添付して新築・取得後1年以内に登記を受ける場合は、税率が0.15%に軽減されます。

この軽減措置は、国税庁の案内によると、令和9年3月31日まで適用されるとされています（国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」、令和8年4月、2026年8月4日確認）。

相続で取得した古い実家の場合、この軽減措置の対象になるかどうかは要件次第のため、断定はできません。

登記を検討する際は、要件に当てはまるかどうかを法務局や司法書士に確認することをおすすめします。

なお、未登記の建物の表題登記と、相続登記(土地・建物の名義変更)はまったく別の手続きです。

相続登記の期限や過料については、相続登記が終わっていない親の家は、売却相談できるのかで詳しく整理しています。

増築部分だけが未登記というケースが実は多い

建物全体が未登記というケースだけでなく、本体は登記されているのに増築した部分だけが未登記、というケースも多く見られます。

増築によって建物の床面積や構造に変更が生じた場合も、変更が生じた日から1か月以内に、建物の表題部の変更登記を申請する必要があるとされています(不動産登記法第51条)。

この登記も、正当な理由なく申請を怠ると過料の対象になり得るとされていますが、実際に増築の変更登記が申請されないまま残っている家は少なくありません。

ここで注意したいのは、建築確認の要否と、登記の要否は別の話だという点です。

建築基準法では、防火地域・準防火地域以外で、増築・改築・移転にかかる部分の床面積の合計が10平方メートル以内であれば、建築確認申請は不要とされています(建築基準法第6条第2項)。

この「10平方メートル以内なら確認申請が不要」というルールと、「登記も不要」というルールを混同してしまう方が少なくありませんが、床面積が変わった以上、登記の変更申請自体は必要になります。

公益財団法人不動産流通推進センターが公開している不動産取引の相談事例でも、増築部分が未登記のまま売却の媒介を依頼されたケースが紹介されており、重要事項説明書には未登記部分の位置・面積・増築時期を明記する必要があるとされています（公益財団法人不動産流通推進センター「増築未登記のある土地建物売買における重要事項説明方法と取引における留意事項」、2017年12月掲載、2026年8月4日確認）。

同じ資料では、増築によって建蔽率や容積率の指定制限を超えている場合、行政から是正命令等を受ける可能性がある旨も重要事項説明書に記載する必要があるとされています。

実家に増築した部屋や離れ、車庫がある場合は、それが登記されているかどうかを、他の部分とは別に確認しておくとよいでしょう。

未登記のまま置いておくとどうなるか

未登記のまま住み続けるだけであれば、日常生活に直接の支障が出ることはあまりありません。

固定資産税は、登記の有無にかかわらず、市区町村が家屋の現況を調査して家屋補充課税台帳に登録し、課税する仕組みになっています。

松戸市の案内でも、新築・増築した家屋は完成した翌年度から固定資産税・都市計画税が課税され、税額算定のために毎年調査を行っていると説明されています（松戸市「新築・増築の固定資産(家屋)の調査について」、2024年6月3日更新、2026年8月4日確認）。

問題が表面化しやすいのは、住み続けるときではなく、売る・貸す・相続するといった「動かす」場面です。

未登記の建物は、法務局の登記記録に情報がないため、金融機関が担保価値を正確に把握できず、抵当権を設定できません。

抵当権を設定できない以上、買主が住宅ローンを利用して購入することは難しくなり、結果として買い手が現金で購入できる層に限られてしまう可能性があります。

また、未登記のままでは第三者に対して所有権を主張する対抗要件を備えられないため、将来的なトラブルの芽になりうるという指摘もあります。

相続が発生した場合も、未登記の建物は相続人の間で権利関係が整理されにくく、次の世代でさらに手続きが複雑になることがあります。

ここで強調しておきたいのは、未登記だからといって、その建物や土地の価値がすぐに失われるわけではないということです。

価値がなくなるわけではなく、「動かす」段階で手間と時間がかかりやすくなる、という理解のほうが実態に近いでしょう。

建物の状態にまつわる確認事項は未登記だけではありません。

再建築できるかどうかも、価値を見誤りやすいポイントです。

詳しくは再建築不可かもしれない実家は、どう確認するべきかで整理しています。

表題登記と保存登記、誰に何を頼むのか

登記の話でわかりにくいのは、「表題登記」と「保存登記」という似た言葉が別の専門家の仕事だという点です。

建物の所在・種類・構造・床面積といった、建物そのものの物理的な情報を登記するのが「表題登記」で、これを担当するのが土地家屋調査士です。

その建物が誰のものかという権利の情報を登記するのが「所有権保存登記」で、こちらを担当するのが司法書士です。

新築の建物では、まず土地家屋調査士が現地を調査して表題登記を行い、そのあとに司法書士が所有権保存登記を申請するという順番になります。

この2つの登記は、同時に申請すること（連件申請）ができないため、表題登記が完了してから保存登記を申請する流れになります。

実家が未登記の場合も同じで、まず土地家屋調査士に建物の現況を調査してもらい、表題登記(増築部分だけなら表題部の変更登記)を済ませたうえで、必要であれば司法書士に保存登記を依頼する、という順序で進めることになります。

「登記」とひとくくりに考えると誰に相談すればよいかわかりにくいですが、「建物そのものの情報を整えるのが土地家屋調査士」「所有者の権利を記録するのが司法書士」と役割で分けて考えると、相談先を選びやすくなります。

出典: 大槌町行政サイト「建物の表題登記の義務化について」、国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（いずれも2026年8月4日確認）

費用の目安

登記を専門家に依頼する場合の費用は、建物の規模や依頼内容によって幅があります。

日本土地家屋調査士会連合会が公表している報酬アンケートによると、木造2階建て・床面積148平方メートル程度の新築建物の表題登記を土地家屋調査士に依頼した場合の全国平均報酬は85,174円(税別)とされています。

同じ調査では、木造2階建て・床面積196平方メートル程度の建物について、増築による表題部変更登記を依頼した場合の全国平均報酬は91,082円(税別)、建物を取り壊した際の滅失登記は48,098円(税別)となっています（日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士報酬ガイド」、2022年度アンケート・令和5年10月1日現在、2026年8月4日確認）。

この金額は全国平均であり、建物の形状、現地までの距離、隣地との調査の要否などによって実際の見積もりは変わるため、目安として捉えてください。

司法書士に依頼する所有権保存登記の報酬は、登録免許税とは別に数万円程度かかるのが一般的とされていますが、事務所や物件によって幅があるため、こちらも個別の見積もりが必要です。

費用感を先に知っておくと、「登記にいくらかかるかわからないから相談すること自体を先送りする」という状態を避けやすくなります。

出典: 日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士報酬ガイド」、国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（いずれも2026年8月4日確認）

松戸・東葛エリアでの手続き

未登記の家屋は、法務局への登記とは別に、市区町村役場での手続きも必要になる場合があります。

松戸市では、未登記の家屋の所有者が相続・売買・贈与などで変わった場合、「未登記家屋所有者変更届」を固定資産税課へ提出する仕組みが用意されています（松戸市「未登記家屋の所有者変更について」、2026年4月1日更新、2026年8月4日確認）。

相続による変更の場合は、除籍謄本や戸籍謄本など被相続人と相続人の関係がわかる書類、遺産分割協議書または相続人全員の同意書、印鑑登録証明書などが必要とされています。

この届出は、あくまで固定資産税の課税上の名義を実態に合わせるためのものであり、法務局への建物表題登記に代わるものではない点には注意が必要です。

つまり、松戸市への届出だけでは、法律上の登記義務(不動産登記法第47条)を満たしたことにはならず、売却時に金融機関の融資条件を満たすための登記とも別の手続きだということです。

この2つを混同したまま「市役所に届け出たから登記も済んだはず」と思い込んでしまうと、いざ売却の段階で改めて法務局への登記が必要だとわかり、想定より時間がかかることがあります。

松戸市に限らず、東葛エリアの自治体でも同様の届出制度が用意されている場合があるため、固定資産税の課税明細書に記載されている担当課へ確認しておくと安心です。

売却や活用を考える際に確認しておきたい論点は、登記だけではありません。

隣地との境界がはっきりしないケースについては実家の隣との境界がわからない。測量が必要になるのはどんなときか、名義が家族の共有になっているケースについては共有名義の実家で確認したいことで、それぞれ整理しています。

松戸・東葛エリアの状況整理は親の家 これから相談室 松戸・東葛から相談できます。

今すぐ決めなくていいこと

• 登記するかどうか、すぐに決めること
• 売るか貸すか、今の時点で結論を出すこと
• 増築部分の登記をどう扱うか、家族全員の合意を先にまとめること
• 土地家屋調査士や司法書士への依頼を、今日中に決めること
• 登記にかかる費用を、今すぐ用意すること

登記の有無を確認することと、実際に登記する・売却するという決断は、別のタイミングで進めて構いません。

まずは事実を確認し、選べる選択肢を把握するところまでで、この段階の目的としては十分です。

売る・貸す・管理・保留をどう考えるか

未登記だとわかると、「売れないなら仕方ない、放っておこう」と考えてしまう方もいますが、それは選択肢を狭めすぎています。

未登記の状態でも、売る・貸す・管理を続ける・当面は判断を保留する、という4つの方向性は変わらず存在します。

売る場合は、多くのケースで表題登記(必要なら保存登記)を先に済ませてから進めることになりますが、現況のまま相談すること自体は可能です。

貸す場合も、賃貸借契約自体は未登記のままでも成立しますが、借主や仲介会社から登記状況の確認を求められることがあります。

そのまま管理を続ける場合は、今すぐ登記費用をかける必要はありませんが、固定資産税の納税義務者が実態と合っているかどうかは、市区町村への届出で整えておいたほうが、将来の相続時に混乱しにくくなります。

判断を保留する場合も、少なくとも登記事項証明書や課税明細書で現状を確認しておけば、いざというときの動き出しが早くなります。

どの選択肢を選ぶにしても、「登記されているかどうか」という事実を先に確認しておくことが、遠回りに見えて実は一番の近道になります。

家族に共有するなら、この3点だけ

• 実家(と増築部分)が登記されているかどうかは、まだ確認していない
• 未登記でも今すぐ困るわけではなく、売る・貸す・管理・保留のどの選択肢も残っている
• 登記するとしても、まず土地家屋調査士に相談するところから始められる

この3点だけでも共有できれば、「うちの実家、大丈夫なのか」という漠然とした不安を、家族で同じ土台のうえで話せる状態に変えられます。

登記の話は法律用語が多く、家族の誰かが一人で抱え込みやすいテーマでもあるため、早い段階で共有しておくと後の負担が分散しやすくなります。

このような状態でも相談できます

• 登記されているかどうか、まだ確認していない
• 増築した部屋があるが、登記されているか記憶があいまい
• 登記事項証明書をまだ取得していない
• 売るか貸すか、判断がついていない
• 家族の中で誰も手続きに詳しくない
• 片付けが終わっていない
• 相続の手続きがまだ終わっていない

登記の有無がわからない状態のまま相談していただいても構いません。

現況を一緒に確認するところから始められます。

相談前チェックリスト

• 実家の所在地(松戸市・柏市・流山市など)
• 建物の種類(戸建て、店舗兼住宅など)
• 固定資産税の課税明細書または名寄帳が手元にあるか
• 登記事項証明書を取得済みかどうか
• 増築・改築・車庫や離れの建築があったかどうか
• 親が今も住んでいるか、すでに空き家か
• 相続手続きが終わっているかどうか
• 家族で状況を共有できているか
• 売る・貸す・管理・保留のどれが気になっているか

すべてがそろっていなくても、わかる範囲で構いません。

わからない項目があること自体も、相談すれば整理できます。

まとめ

実家が登記されているかどうかは、固定資産税の課税明細書の家屋番号欄と、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。

未登記であることがわかっても、それだけですぐに売れなくなるわけではなく、多くの場合は表題登記、必要に応じて保存登記を済ませることで売却の選択肢を確保できます。

建物そのものの情報を扱う表題登記は土地家屋調査士、所有者の権利を扱う保存登記は司法書士と、役割が分かれていることを知っておくと、相談先に迷いにくくなります。

増築した部分だけが未登記になっているケースも多いため、実家全体だけでなく、増築・車庫・離れの部分も個別に確認しておくと安心です。

登記するかどうか、売るかどうかを今日決める必要はなく、まずは現状を確認するところから始めれば十分です。

売却や活用を考える際に確認しておきたい他のテーマは、親の家これから相談室のガイド一覧からも探せます。

登記の有無を決めつける前に、今の状況を整理する。

今すぐ売る必要はありません。

まずは30秒で、親の家の状況を整理してみませんか。

片付け前、相続前、家族未相談でも大丈夫です。