実家の隣との境界がわからない。測量が必要になるのはどんなときか

実家の解体か売却か、見積もりを取ろうと不動産会社や解体業者に連絡すると、最初に聞かれることがあります。

「境界標は現地にありますか」「隣の家との境界について、何か資料はお持ちですか」という質問です。

親が元気なうちは、庭の端がどこまでか、ブロック塀のどちら側が自分の家のものかを、誰も気にせずに暮らしてきたはずです。

いざ質問されると、境界標を見たことがあるかどうかすら思い出せない、という方は少なくありません。

この記事では、境界の紛争をどう解決するかではなく、確定測量が必要になるのは具体的にどんな場面かと、必要になる前に自分で確認できることを伝えます。

今すぐ測量を依頼する必要はありません。

まずは、今の状況を整理するところから始められます。

この記事の結論

結論から言うと、境界標が見当たらない、隣地との境界の認識に自信が持てないという状態のままでも、相談すること自体はできます。

相続登記を済ませるだけであれば、境界を確定させる測量は法律上必要ありません。

ただし、実家を売る段階になると、多くの場合で境界を明示することが求められ、そこで初めて境界標がないことに気づくケースが多くあります。

今すぐ確定測量を依頼するかどうかを決める必要はなく、まずは法務局に残っている資料を確認するところから始めれば十分です。

資料の有無を確認したうえで、必要なタイミングと費用の目安が見えてから、測量するかどうかを判断しても遅くありません。

なぜ実家の境界は「わからないまま」になりやすいのか

境界がわからなくなる理由は、隣家との関係が悪いからではありません。

むしろ逆で、長年隣同士で穏やかに付き合ってきた家ほど、境界標を確認する機会がないまま何十年も過ぎていることが多いのです。

昭和30年代から40年代にかけて宅地化が進んだ松戸・柏・流山などの古い住宅地では、分譲当初に境界標が設置されていても、その後の塀の作り替えや庭の改修で失われてしまうことがあります。

ブロック塀や生け垣が事実上の境界として扱われてきた場合、その塀が本当の境界線の上に立っているかどうかは、測量してみないとわからないという状態になります。

親から子へ実家が引き継がれる場面では、境界について親から詳しい説明を受けていないことも珍しくありません。

結果として、相続や売却という具体的な手続きが動き出すまで、境界の問題が表面化しないまま先送りされてしまいます。

まず確認すること3つ

境界についてすべてを一度に解決しようとする必要はありません。

まずは、次の3つを確認するところから始められます。

1. 境界標が現地にあるかどうか

コンクリート杭、金属プレート、プラスチック鋲などが、敷地の角や境界線上に埋まっているかどうかを見てみます。

ブロック塀や生け垣の根元に隠れている場合もあるため、見当たらなくてもすぐに「ない」と決めつける必要はありません。

2. 地積測量図や測量図面が手元にあるかどうか

実家の権利証(登記識別情報通知)や、購入・建築当時の書類の中に、測量図が挟まっていないかを確認します。

手元になくても、後述のとおり法務局に記録が残っている場合があります。

3. 隣地との認識にズレがないか

「だいたいこのあたり」という認識で長年過ごしてきた場合、隣家側の認識と食い違っている可能性があります。

いきなり隣家に確認しに行く必要はなく、まずは自分の側の記憶と資料を整理するだけで構いません。

「境界標」「地積測量図」「筆界」まぎらわしい言葉を整理する

境界の話を進めようとすると、似たような専門用語が次々に出てきて混乱しやすくなります。

ここで一度、言葉の意味を整理しておきます。

境界標とは

境界標とは、隣り合う土地の境界線の位置を示すために地面に埋め込まれた杭やプレートのことです。

民法第223条は「土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設けることができる」と定めています。

続く第224条では「境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担する。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する」と定められています(e-Gov法令検索「民法」第223条・第224条、2026年8月3日確認)。

つまり境界標は、隣地の所有者と共同で設置するものであり、片方の家だけの持ち物ではないという前提がある、という点をまず押さえておくと理解しやすくなります。

地積測量図と公図の違い

地積測量図とは、一筆の土地の正確な面積・形状・各辺の寸法・境界標の位置などを記録した図面で、法務局に保管されています。

これに対して公図は、明治時代の地租改正の際に作られた図面をもとにしており、土地のおおまかな配置を示すものにとどまり、正確な距離や面積の根拠にはなりません。

地積測量図は法務局の窓口またはオンラインで取得でき、証明書の交付手数料は1通500円程度です(法務省「登記手数料について」、2026年8月3日確認)。

実家がいつ、どのように分筆・造成された土地かによって、地積測量図が法務局に残っている場合と、そもそも作成されていない場合があります。

「筆界」と「所有権界」は同じではない

境界には、法律上の意味が異なる2つの概念があります。

「筆界」とは、土地が登記された時にその範囲を区画するものとして定められた線で、所有者同士の合意で変更することはできません。

これに対して「境界」という言葉が「所有権の範囲を画する線」という意味で使われることもあり、その場合は筆界と一致しないことがあります(千葉地方法務局「筆界特定制度について」、2026年8月3日確認)。

筆界と所有権界がずれる典型的な例が、隣地の一部を長年使わせてもらっている、あるいは使われているという状態です。

この区別を知らないまま話を進めると、「境界を決める」という言葉が指している内容が、自分と相手でずれてしまうことがあります。

確定測量が必要になる具体的なタイミング

確定測量とは、隣接するすべての土地の所有者(場合によっては道路など公共用地の管理者)の立会いのもとで、境界を確定させる測量のことです。

すべての家が今すぐ確定測量をする必要があるわけではなく、必要になる場面はある程度決まっています。

逆に言えば、これらの場面に該当しないうちは、確定測量を急ぐ理由はありません。

老朽化したブロック塀の越境については、松戸市の空き家・ブロック塀補助と相談窓口、流山市の空き家・ブロック塀等除却補助、船橋市の空き家・ブロック塀等撤去補助で、それぞれの制度を紹介しています。

相続登記そのものに境界確定測量は必要ない

ここは誤解されやすいポイントなので、はっきりさせておきます。

相続登記は、亡くなった親名義の不動産を相続人名義に変更する手続きであり、土地の境界を確定させる手続きとは別のものです。

法務局が相続登記の申請にあたって、境界確定測量や地積測量図の提出を必須としているわけではありません。

つまり、境界標が見当たらない状態のままでも、相続登記自体を進めることは可能です。

一方で、相続人が複数いて土地を分筆して分ける場合や、将来の売却をすでに視野に入れている場合は、早い段階で境界を確認しておいたほうが、後の手続きがスムーズになります。

「相続登記のために今すぐ測量しなければならない」という思い込みで足が止まっている場合は、まずその点だけでも切り分けて考えることができます。

確定測量の費用相場と、費用に幅がある理由

確定測量にかかる費用は、隣接する土地の数や、隣地の所有者に自治体・国などの公的機関が含まれるかどうかで変わります。

隣接するのがすべて民間の土地の場合(民民査定)は、目安として30万円から50万円程度とされています。

道路や水路など公的な土地に接している場合(官民査定)は、自治体や国の担当者の立会いも必要になるため、目安として60万円から80万円程度とされています。

これらの金額は土地家屋調査士事務所が公開している情報などにもとづく二次情報であり、当室が独自に調査した金額ではありません。

実際の費用は、土地の面積や形状、隣接する土地の数、境界標の有無、地域によって変わるため、正確な見積もりは土地家屋調査士に確認する必要があります。

金額だけを見ると身構えてしまうかもしれませんが、確定測量が必要になるかどうかを判断するのは、土地家屋調査士や不動産会社に相談してからでも遅くありません。

まずは地積測量図が法務局に残っているかどうかを確認するだけであれば、証明書の交付手数料1通500円程度で済みます(法務省「登記手数料について」、2026年8月3日確認)。

隣地と境界の認識がずれていた場合の進め方

資料を確認した結果、隣家の認識と食い違っていることがわかったとしても、あわてる必要はありません。

境界の話し合いには、いくつかの段階があります。

まずは資料にもとづいて話し合う

感情的な話し合いになる前に、地積測量図や公図など客観的な資料をもとに、お互いの認識を確認します。

この段階で解決できるケースも少なくありません。

折り合わない場合は筆界特定制度を利用できる

話し合いで折り合わない場合、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。

この制度は、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、登記された時点の筆界がどこにあったかを現地で特定する制度です(千葉地方法務局「筆界特定制度について」、2026年8月3日確認)。

申請の手数料は対象土地の価格によって決まり、例えば対象となる土地(2筆)の合計額が4,000万円の場合で8,000円が目安として示されています(同千葉地方法務局ページ、2026年8月3日確認)。

ただし、手続きの中で測量が必要になった場合は、その測量費用は別途負担することになります。

標準的な処理期間は法務局によって異なりますが、6か月程度とされている地域もあります(同千葉地方法務局ページ、2026年8月3日確認)。

なお、筆界特定制度によって筆界の位置が特定されても、境界標の埋設や塀など越境物の撤去については、あらためて当事者どうしの合意が必要になります(同千葉地方法務局ページ、2026年8月3日確認)。

紛争性が高い場合はADR(裁判外紛争解決手続)という選択肢もある

隣家との話し合いが感情的になってしまい、当事者同士では進められない場合、千葉県土地家屋調査士会が運営する「境界問題相談センターちば」のような第三者機関を利用する方法もあります。

ここでは、土地家屋調査士と弁護士が調停人となり、境界にかかわる民事紛争の早期解決を支援しています。

相談申込は22,000円(税込)、調停の申立ては11,000円(税込)、調停費用は22,000円(税込)×回数が目安として示されています(千葉県土地家屋調査士会「境界問題相談センターちば」、2026年8月3日確認)。

これらはあくまで、話し合いだけでは解決が難しい場合の選択肢であり、多くのケースはその手前の資料確認や話し合いの段階で整理できます。

今すぐ決めなくていいこと

境界の問題に気づくと、すべてを一気に解決しなければならない気持ちになるかもしれません。

ですが、次のようなことは、今すぐ決めなくても大丈夫です。

• 確定測量を依頼するかどうか
• 隣家に境界の話を切り出すタイミング
• 境界標を新しく設置するかどうか
• ブロック塀を建て替えるかどうか
• 実家を売る・貸す・管理する・保留するのどれにするか

まずは、法務局に残っている資料を確認し、境界標があるかどうかを見てみるところから始めれば十分です。

売る・貸す・管理・保留と境界確認の関係

境界の状態は、実家をどうするかという選択によって、確認の急ぎ度合いが変わってきます。

どの選択肢を取るにしても、境界標があるかどうかと、地積測量図が残っているかどうかを確認しておくこと自体は、無駄になりません。

売る・貸す・管理・保留のどれにするかを決めていない段階でも、境界の状況を確認する相談はできます。

実家を売却や活用を考える際に確認しておきたい論点は境界だけではありません。共有名義の実家で確認したいことや再建築不可かもしれない実家は、どう確認するべきか、実家の取得費がわからないときに変わることもあわせて確認しておくと、状況の整理が進みます。

家族に共有するなら、この3点だけ

境界の話は、専門用語が多く、家族に説明しようとすると余計に伝わりにくくなりがちです。

共有するなら、次の3点だけで十分です。

• 境界標が現地にあるか、地積測量図が法務局に残っているかを確認した(または、まだ確認していない)
• 相続登記そのものには境界確定測量は必要ないが、将来売る場合は必要になることが多い
• 隣地との認識にズレがあっても、いきなり対立するものではなく、資料の確認から始められる

この3点が共有できていれば、家族の誰かが「境界が心配だから今すぐ測量しよう」と焦ったり、逆に「境界なんて関係ない」と楽観視しすぎたりすることを防ぎやすくなります。

このような状態でも相談できます

境界について、次のような状態でも相談できます。

• 境界標を見たことがあるかどうかも覚えていない
• 地積測量図が手元にあるか、法務局に残っているかもわからない
• 隣家との関係は良好で、境界の話を切り出しにくい
• 片付けが終わっていない
• 相続登記がまだ済んでいない
• 家族にまだ何も話していない
• 売る・貸す・管理・保留のどれにするか決めていない

境界の確認は、片付けの進み具合や家族での話し合いの有無とは切り離して進めることができます。

東葛の古い住宅地で境界確認が必要になりやすい理由

松戸・柏・流山など東葛エリアの住宅地の多くは、昭和30年代から50年代にかけて宅地造成が進んだ地域です。

当時の測量技術や記録の残し方は現在ほど厳密ではなく、細かく分筆を繰り返した住宅地ほど、地積測量図が作成されていない土地や、境界標が失われた土地が残りやすい傾向があります。

全国的に見ても、土地の境界や面積などの基礎的な情報を調べる「地籍調査」は、令和7年度末時点で全国の進捗率が53%にとどまっており、都市部ではとくに調査が遅れていると国土交通省が示しています(国土交通省「地籍調査Webサイト・全国の地籍調査の実施状況」、2026年8月3日確認)。

優先的に調査すべきとされる地域に限れば進捗率は81%まで上がるものの、松戸・柏・流山のような既成の住宅地は、地籍調査が完了していないエリアが少なくありません(同国土交通省ページ、2026年8月3日確認)。

つまり、境界標が見当たらない、地積測量図が残っていないという状態は、実家に限った特別な問題ではなく、東葛エリアの古い住宅地では珍しくない状況だと言えます。

老朽化したブロック塀の建て替えや越境の相談は、各市の補助制度とあわせて考えられる場面が多くあります。

相談前チェックリスト

相談する前に、次のような項目を確認しておくと、話がスムーズに進みます。

• 実家の所在地(市区町村までで構いません)
• 土地の種類(戸建て・土地のみ・マンションの敷地など)
• 境界標を見たことがあるかどうか
• 権利証や購入・建築当時の書類の中に測量図があるかどうか
• 隣家との関係(良好・疎遠・すでに認識のズレを感じているなど)
• 相続登記が済んでいるかどうか
• 家族で話しているかどうか
• 売る・貸す・管理・保留のどれが気になっているか

すべてが埋まっていなくても、わかる範囲だけで相談を始めることができます。

まとめ

実家の境界標が見当たらない、隣家との認識にズレがあるかもしれないという状態は、東葛エリアの古い住宅地では珍しいことではありません。

相続登記そのものには境界確定測量は必要なく、まずは法務局に残っている地積測量図や公図を確認するところから始められます。

確定測量が必要になるのは、主に売却・分筆・隣地の建て替えといった具体的な場面であり、今すぐ全員が測量を急ぐ必要はありません。

今すぐ売る必要はありません。

まずは30秒で親の家の状況整理をしてみませんか。

片付け前、相続前、家族未相談でも大丈夫です。

松戸・東葛エリアの親の家の相談は松戸・東葛の親の家相談について、他のテーマの記事は親の家の相談ガイド一覧もあわせてご覧ください。