親が老人ホームに入ったら、実家の税金はどうなるか（小規模宅地等の特例・空き家特例）

老人ホームの利用料請求書と同じ時期に、実家あての固定資産税の納税通知書が届くことがあります。

開けるのを後回しにしたまま、机の引き出しにしまっている方も少なくありません。

「空き家の税金の特例が変わる」「小規模宅地の特例が使えなくなるケースがある」という言葉をニュースやSNSで見かけて、意味がよくわからないまま焦りだけが募っている、という状態かもしれません。

ただし、老人ホームに入所しただけで、実家に関わる税金の優遇がすべて消えるわけではありません。

この記事では、老人ホーム入所後の実家に関わる主な税金の特例について、今すぐ結論を出すためではなく、相談前に自分の家がどの特例の対象になりそうかを整理するために必要な情報を扱います。

この記事でわかることは、次の3つです。

• 実家に関わる3つの税金（固定資産税・相続税の小規模宅地等の特例・譲渡所得の空き家特例）の違い
• 老人ホームに入所していても、それぞれの特例の対象になり得る条件
• 相続が発生する前の今のうちに、記録として残しておくと安心なこと

この記事の結論

老人ホームに入所した後の実家についても、要介護認定等を受けていたことなど一定の条件を満たせば、相続税の小規模宅地等の特例や、譲渡所得の空き家の3,000万円特別控除の対象になり得ます。

固定資産税の住宅用地の特例についても、老人ホームへの入所そのものを理由に自動的に外れるものではありません。

ただし、それぞれの特例は対象となる税金の種類も、判定される時点も、必要な書類も異なります。

実際にどの特例が使えるかは、相続が発生してから税理士や税務署に確認する必要があり、この記事だけで断定できるものではありません。

まずは、今の状況がどの特例の入り口に近いのかを整理するところから始められます。

なぜ「実家の税金」の話はわかりにくいのか

「小規模宅地等の特例」は相続税、「空き家の3,000万円特別控除」は譲渡所得税、「住宅用地の特例」は固定資産税と、名前は似ていても対象になる税金がそれぞれ違います。

相続税の特例は相続税の申告が必要になる人だけに関わる話であり、固定資産税は毎年ほぼすべての土地所有者にかかる話であるという前提の違いもあります。

検索して出てくる情報の多くは税理士事務所のコラムで、相続税の小規模宅地等の特例についてだけ詳しく解説しているものがほとんどです。

固定資産税が老人ホーム入所によってどうなるのかについては、あまり触れられていません。

3つの税金を混同したまま情報を集めると、「結局うちはどれに当てはまるのか」がかえってわからなくなります。

まず確認すること3つ

実家の税金について、最初に確認しておきたいのは次の3つです。

• 親が要介護認定や要支援認定を、いつ受けていたか
• 実家を、誰かに貸したり、家族以外の人が住んだりしていないか
• 実家が建てられたのはいつで、相続人になりそうな人は何人か

この3つは、相続税の小規模宅地等の特例と、譲渡所得の空き家の3,000万円特別控除の両方に共通してかかわる確認事項です。

一つずつ、次の見出しから見ていきます。

実家に関わる3つの税金を混同しない

実家の税金として話題になりやすいのは、固定資産税、相続税、譲渡所得税の3つです。

それぞれ課税されるタイミングも、軽減される内容も異なるため、まず全体を1つの表で整理します。

出典: 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」／国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年7月20日確認

相続税の小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地を相続した場合に、一定の面積までの評価額を大きく減らせる相続税の制度です。

配偶者や同居していた親族などが取得した場合、被相続人が住んでいた宅地のうち330平方メートルまでの部分について、評価額が80%減額されます。

（参照元: 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」、2026年7月20日確認）

評価額が下がれば、その分だけ相続税の課税対象になる金額も小さくなります。

ここでいう「被相続人が住んでいた宅地」には、老人ホームに入所して空き家になった実家の敷地も、一定の条件を満たせば含まれます。

老人ホーム入所でも特例が使える3つの条件

老人ホームに入所した時点で、実家には誰も住んでいない状態になります。

それでも一定の条件を満たせば、亡くなる直前まで実家に住んでいたのと同じ扱いで、小規模宅地等の特例の対象になり得ます。

国税庁の質疑応答事例によると、条件は大きく分けて次の3つです。

1. 亡くなる直前において、要介護認定または要支援認定を受けていたこと
2. 特別養護老人ホームや介護老人保健施設、サービス付き高齢者向け住宅など、法律で定められた施設に入所していたこと
3. 老人ホームに入所した後、実家を事業用や貸付用にしたり、家族以外の人を住まわせたりしていないこと

（参照元: 国税庁「老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例」、2026年7月20日確認）

老人ホームに入る直前に要介護認定などを受けていたかどうかが、最初の分かれ目になります。

対象になる老人ホーム等の種類

小規模宅地等の特例における「老人ホーム等」には、法律で定められたいくつかの種類があります。

出典: 国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」、2026年7月20日確認

親が入所している施設がどの種類に当てはまるかは、入所時の契約書や施設のパンフレットで確認できます。

要介護認定は、いつの時点で判断されるか

要介護認定や要支援認定を受けていたかどうかは、施設に入所した時点ではなく、実家に住まなくなる直前の状態で判断されます。

入所前にまだ認定を受けていなかった場合でも、その後に認定を受けていれば対象になり得ます。

一方で、認定の記録や日付があいまいなままだと、相続が発生してから証明に時間がかかることがあります。

介護保険被保険者証や認定結果の通知書は、早いうちに家族で保管場所を確認しておくと安心です。

実家を人に貸すと特例が使えなくなることがある

小規模宅地等の特例にも、空き家の3,000万円特別控除にも、共通する注意点があります。

老人ホームに入所した後、実家を人に貸したり、家族以外の人が住んだりすると、特例の対象から外れる可能性があります。

「空き家の間だけでも人に貸して家賃収入を得たい」と考える方もいますが、税の特例を優先するなら慎重な判断が必要です。

賃貸に出すかどうかを決める前に、税理士へ相談しておくと後悔しにくくなります。

譲渡所得の空き家の3,000万円特別控除との違い

実家を売却する段階になると、相続税の小規模宅地等の特例とは別に、譲渡所得税の「空き家の3,000万円特別控除」が関係してきます。

この特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋を、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

（参照元: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、2026年7月20日確認）

令和6年1月1日以後の譲渡では、対象家屋を相続した相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円が上限になります。

老人ホームに入所していた場合の要件も、小規模宅地等の特例とよく似ており、要介護認定等を受けていたことや、家を事業用・貸付用・被相続人以外の居住用に供していなかったことなどが条件になります。

（参照元: 国税庁「No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」、2026年7月20日確認）

相続税の特例と譲渡所得の特例は別の制度であり、要件を満たせば両方を使える場合もありますが、個別の判定は税理士への確認が必要です。

空き家の3,000万円特別控除の期限の数え方については、「施設入居後の実家、売るべきか保留すべきか」でもくわしく整理しています。

固定資産税は老人ホーム入所だけでは変わらない

固定資産税には、住宅用地の課税標準を軽減する「住宅用地の特例」があります。

200平方メートル以下の部分は評価額の6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されます。

（参照元: 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」、2026年7月20日確認）

総務省の通知では、構造上住宅と認められない場合、取り壊しを予定していて使用の見込みがない場合、管理を怠っていて今後人が住む見込みがないと認められる場合を除き、空き家であることだけを理由に特例が外れるわけではないとされています。

実際に軽減が外れるのは、市区町村から特定空家等または管理不全空家等として勧告を受けた場合です。

つまり、老人ホームに入所して実家が空き家になっただけでは、固定資産税の住宅用地の特例は基本的に継続します。

松戸市も、住宅用地の特例について同様の基準を案内しています。

（参照元: 松戸市「住宅用地の特例についてご確認ください！」、2026年7月20日確認）

ただし、庭木が伸び放題になったり、建物が傷んで危険な状態になったりすると、特定空家等の勧告対象になり得るため、管理の状態には注意が必要です。

3つの制度をまとめて比較する

ここまでの内容を、確認項目ごとに1つの表にまとめます。

出典: 国税庁「No.4124」／国税庁「No.3306」／国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」、2026年7月20日確認

こうして並べると、3つの制度は似ているようで、期限も条件も別々に管理する必要があることがわかります。

小規模宅地等の特例を使うには相続税の申告が必要

小規模宅地等の特例は、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、必要な書類を添付して申告することで、はじめて使える制度です。

特例を使うことで相続税がゼロになる場合でも、申告そのものは必要です。

申告を忘れると、特例の適用を受けられなくなることがあります。

相続税がかかりそうかどうかわからない段階でも、早めに税理士へ相談しておくと、申告の要否も含めて確認できます。

今のうちに残しておくと安心な記録

相続が発生してから慌てないために、今のうちに残しておくと安心な記録があります。

• 介護保険被保険者証と、要介護認定・要支援認定の結果通知書のコピー
• 老人ホームへの入所日がわかる契約書
• 実家を人に貸していない、家族以外の人が住んでいないことがわかる記録
• 実家の登記事項証明書と、直近の固定資産税納税通知書
• 実家が建てられた年がわかる書類（建築確認済証や登記簿の新築年月日）

登記事項証明書は法務局の窓口で1通600円、オンライン請求では480円から500円程度で取得できます。

（参照元: 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」、2026年7月20日確認）

なお、相続登記そのものは令和6年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。

（参照元: 法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年7月20日確認）

相続登記の進め方については、「相続登記が終わっていない親の家は、売却相談できるのか」で別にくわしく扱っています。

今すぐ決めなくていいこと

• 実家を売るかどうか
• 小規模宅地等の特例と空き家の3,000万円特別控除のどちらを使うか、今から選ぶこと
• 税理士にすぐ依頼して、申告の準備を始めること
• 実家をリフォームしたり、耐震改修したりするかどうか

これらは、相続が発生してから、実際の状況に合わせて判断すれば間に合うことがほとんどです。

今は、どの特例の対象になりそうかを大まかに把握しておくだけで十分です。

家族に共有するなら、この3点だけ

• 老人ホーム入所だけで、実家の税の優遇が全部なくなるわけではないこと
• 特例を使えるかどうかは、要介護認定を受けていた時期や、家を人に貸していないかで変わること
• 正式な判断は、相続が発生してから税理士に確認すればよいこと

この3点だけでも家族に共有しておくと、実家を人に貸すかどうかなど、後で判断に迷いやすいことについて、先走らずに話し合えます。

このような状態でも相談できます

• 親が老人ホームに入所したばかりで、まだ何も決めていない
• 要介護認定を受けていたかどうか、正確な時期がわからない
• 実家が古く、昭和56年より前に建てられたかどうかあいまい
• 相続人になりそうな人数が、まだはっきりしていない
• 片付けや家族の話し合いより先に、税金のことだけ知りたい

親の家これから相談室では、売却を前提にせず、今の状況を整理するところから相談を受けています。

老人ホーム入所後の家に関わる論点全体は「親が施設に入った後の家、どうするかの全体地図」でも整理しています。

松戸・東葛エリアでの実務的な視点

松戸市・柏市・流山市など松戸・東葛エリアには、昭和30年代から50年代にかけて建てられた戸建てが多く残っています。

空き家の3,000万円特別控除の対象になり得る「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」に当てはまるケースも珍しくありません。

松戸市の令和5年住宅・土地統計調査によると、松戸市内の空き家数は3万7,370戸、空き家率は14.0%で、千葉県平均の12.3%を上回っています。

（参照元: 千葉県「令和5年住宅・土地統計調査 確報集計結果」、2026年7月20日確認）

建築年が古い家ほど税の特例の対象になりやすい一方で、耐震基準を満たしていないケースも多く、売却時には耐震改修や取り壊しといった別の論点も出てきます。

地域ごとの傾向を知っておくと、実家がどちらに当てはまりやすいかの見当がつけやすくなります。

相続そのものの手続きについては、「松戸・東葛で実家を相続したら、最初にやること」でも整理しています。

相談前チェックリスト

• 親の家の所在地
• 老人ホームに入所した時期
• 要介護認定・要支援認定を受けていた時期
• 実家を今、誰かに貸しているか
• 実家が建てられた年（わかる範囲で）
• 相続人になりそうな人数
• 家族で話しているかどうか
• まだ売る気はないが、税金のことだけ知りたいかどうか

全部そろっていなくても、わかる範囲で相談を始められます。

まとめ

老人ホームに入所しても、実家に関わる税金の優遇がすべて消えるわけではありません。

相続税の小規模宅地等の特例、譲渡所得の空き家の3,000万円特別控除、固定資産税の住宅用地の特例は、それぞれ条件も判定の時期も異なります。

今の時点でできるのは、要介護認定を受けていた時期や実家の建築年、賃貸に出していないかといった事実を、記録として整理しておくことです。

実際にどの特例が使えるかの判断は、相続が発生してから税理士に確認する必要があり、この記事は正式な税務判断の代わりにはなりません。

老人ホームに入った後の実家の税金を、今から決めつける前に整理する。

まずは状況整理から始めても大丈夫です。

松戸・東葛の親の家について相談したい場合は、松戸・東葛の親の家相談についてもあわせてご覧ください。